房?jī)r(jià)會(huì)降還是會(huì)漲？“因城施策”意味著什么

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是今年政府工作報(bào)告中有關(guān)“涉房”表述。據(jù)了解，這是繼2018年政府工作報(bào)告提出“房住不炒”后，再次提出“房住不炒”，2019年并未提及。

外界關(guān)心，這番表述背后有何考慮？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，又將產(chǎn)生什么影響，房?jī)r(jià)是會(huì)降還是會(huì)漲呢？

房住不炒的主基調(diào)未變

今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位?！?/p>

專家指出，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”傳遞的信號(hào)是，這將是很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，一方面強(qiáng)化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能，這有利于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

就房地產(chǎn)的居住功能而言，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都師范大學(xué)教授趙秀池表示，目前我國仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%，按保守估算，每年大約1200萬人口進(jìn)城，所以城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進(jìn)城居民解決住房問題，另一方面原來的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口。 為了滿足居民日益增長(zhǎng)的住房美好愿望，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供應(yīng)必須不斷增加，直到城市化目標(biāo)完成，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。

從炒作風(fēng)險(xiǎn)來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著“三高”風(fēng)險(xiǎn)。一是房?jī)r(jià)高;二是庫存高;三是杠桿率高。2019年底，個(gè)人住房貸款余額30.07萬億元，同比增長(zhǎng)16.7%，過高的住房信貸不僅透支購買力，而且還將擠壓其他消費(fèi)。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨很大的壓力，但是房住不炒依然要堅(jiān)持，近期全國各地也在積極管控房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，尤其是中介業(yè)務(wù)等，說明穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)交易依然是政策面基本導(dǎo)向。

趙秀池認(rèn)為，在“房住不炒”的定位下，主管部門和地方既要通過制度設(shè)計(jì)嚴(yán)控炒房，又要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立租購并舉的住房制度，給承租人賦權(quán)，通過減免稅收加大對(duì)個(gè)人房東和租賃機(jī)構(gòu)的支持力度，增加租賃住房的供給，減少住房市場(chǎng)的購買壓力。

更強(qiáng)調(diào)城市政策的靈活性

本次政府工作報(bào)告還提出，“因城施策”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次兩會(huì)重提“因城施策”，其含義在于希望各地基于樓市實(shí)際情況來決定具體實(shí)施政策，為各地政策松綁提供了更大的空間。實(shí)際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進(jìn)行政策放松是有必要的，市場(chǎng)交易只有穩(wěn)定，樓市才能發(fā)展得更好，預(yù)計(jì)兩會(huì)后政策放松概率加大。

趙秀池對(duì)此表示，下一步要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，因?yàn)橹挥械胤秸畬?duì)當(dāng)?shù)厍闆r比較了解，也才能做到因城施策，平衡供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從中央布局來看，因城施策絕非坐視不管，讓地方隨意決策。

根據(jù)住建部部署，目前正推進(jìn)全國一張網(wǎng)建設(shè)。

即各地建立以房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，按照房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范要求，統(tǒng)一流程開展房屋網(wǎng)簽備案工作，及時(shí)獲取和上傳交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)新建商品房、存量房網(wǎng)簽備案全覆蓋。

趙秀池對(duì)此表示，對(duì)于地方而言，通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)能夠更加準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐淖》啃畔ⅲM(jìn)而制定正確的房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，其因城施策更加有的放矢。對(duì)于中央而言，通過全國一張網(wǎng)建設(shè)，有利于中央對(duì)地方樓市調(diào)控進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)也能夠更加全面地掌握全國樓市動(dòng)態(tài)，從全國層面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控研判。

房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大空間

今年的政府工作報(bào)告還指出，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)依然是平穩(wěn)健康發(fā)展，就當(dāng)前樓市情況看，市場(chǎng)交易偏弱、樓市投機(jī)依然較多、部分貸款資金繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)，這都是后續(xù)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比而言，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”等內(nèi)容沒有寫入此次兩會(huì)報(bào)告，這也使得各地在平衡房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系、鼓勵(lì)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)方面有更大的作為。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華此前告訴中國新聞周刊，在保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的背景下，加上疫情的影響，今年房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)并不存在。

此次，政府工作報(bào)告還提出，“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居”。

趙秀池表示，這也是樓市的一大脈動(dòng)。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，城市群的發(fā)展非常重要，城市群的發(fā)展可以起到1+1大于2的效果。城市群發(fā)展中，每個(gè)城市要找好自己的定位，與城市群中的中心城市和其他城市錯(cuò)位發(fā)展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群規(guī)劃，確定各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，進(jìn)而確定各城市需要的崗位。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，完善便民設(shè)施的類似表述，之前相對(duì)是比較少的，這有兩個(gè)重要含義。第一，城市發(fā)展不局限于住房建設(shè)，更強(qiáng)調(diào)宜居性，后續(xù)補(bǔ)短板是重要的內(nèi)容，尤其是在城市公共設(shè)施等方面會(huì)強(qiáng)化，包括老舊小區(qū)改造等都是重要的發(fā)力點(diǎn)。第二，城市的功能定位更加清晰，“宜業(yè)宜居”成為關(guān)鍵，后續(xù)預(yù)計(jì)城市建設(shè)將獲得更多的財(cái)政支持，尤其是在綠化率提升、新基建建設(shè)、公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)等方面會(huì)發(fā)力，這對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展也具有積極的作用。