購買宅基地建房后遭遇拆遷，能否主張賠償？

近年來，一些城鎮(zhèn)居民在城市待久了，就想去農(nóng)村購置一處房產(chǎn)，節(jié)假日可以過上幾天田園生活。但是，這種購置房產(chǎn)的行為是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生糾紛將承受不必要的損失。

近日，廣州市白云區(qū)法院審結(jié)一起案件，小陳購買了農(nóng)村宅基地，但轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，被判定無效。

那么，購買價(jià)款六十多萬能要得回來嗎？房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬砂俣嗳f元又該歸誰呢？

基本案情

小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將座落于廣州市白云區(qū)某街宅基地使用權(quán)作價(jià)58.8萬元轉(zhuǎn)讓給小陳，如發(fā)生政府拆遷等行為，該宅基地上的一切拆遷補(bǔ)償歸小陳所有。后老范及家人又將上述宅基地旁邊的地皮6平方米作價(jià)2.1萬元及鐵皮房屋作價(jià)4萬元轉(zhuǎn)讓給小陳。

小陳受讓上述地塊后，興建了一棟六層半高的房屋用于家庭居住。但之后，該地塊被納入了政府征用拆遷范圍，小陳一家遂搬離并將場地移交給了政府。

小陳認(rèn)為，涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，老范一家應(yīng)向其返還全部轉(zhuǎn)讓款、簽名費(fèi)并賠償建房裝修損失，故訴至法院。

爭議焦點(diǎn)

1、涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效？

2、被告是否需要返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及利息，賠償建房裝修損失？

法院判決

關(guān)于涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條關(guān)于“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的規(guī)定，涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》實(shí)際涉及到對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處置，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。實(shí)際上，雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)已轉(zhuǎn)為拆遷補(bǔ)償利益的分配。

轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于“如發(fā)生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補(bǔ)償受益人為乙方”的約定系雙方的真實(shí)意思表示，該約定意味著雙方簽訂協(xié)議時(shí)已預(yù)見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補(bǔ)償利益的處分進(jìn)行了明確。根據(jù)住宅拆遷補(bǔ)償安置方案規(guī)定，村民住宅拆遷補(bǔ)償可采用棄產(chǎn)補(bǔ)償和安置兩種方式，選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償方式的不再安排安置?，F(xiàn)原告已實(shí)際領(lǐng)取了房屋棄產(chǎn)補(bǔ)償款、構(gòu)筑物補(bǔ)償款總計(jì)249萬元，符合雙方關(guān)于拆遷補(bǔ)償利益處分的約定，原告要求完整彌補(bǔ)其簽訂無效合同導(dǎo)致的損失，于理不合，于法無據(jù)。故原告主張返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及賠償建房裝修損失的訴訟請求，應(yīng)不予支持。

關(guān)于返還簽名費(fèi)的問題。該費(fèi)用是原告向被告支付的，事由是配合辦理領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款手續(xù)，雖雙方對具體金額持不一致意見，但未有證據(jù)證實(shí)原告被迫向被告支付簽名費(fèi)，雙方亦未對簽名費(fèi)的返還問題有明確約定，故原告要求返還簽名費(fèi)無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

綜上所述，法院一審判決：確認(rèn)涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，駁回原告小陳的其他訴訟請求。

原告不服，提起上訴，廣州中院二審判決：駁回上訴，維持原判。

律師說法

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，具有福利性質(zhì)和保障功能，不得轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

本案中小陳與范某一家并非同一村集體組織成員，其不具備該宅基地的使用資格，他們的房屋買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

在此提醒大家，國家對農(nóng)村宅基地買賣作出了有別于國有土地的規(guī)定，在購買農(nóng)村房屋前，要了解自己是否具備購買資格，慎重考慮，否則即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效合同，無權(quán)取得房屋的所有權(quán)，而且還可能需要根據(jù)自己的過錯(cuò)承擔(dān)因合同無效造成的損失。