超建、無證房屋不能認定違建，這些時間建造的房屋可以辦房產(chǎn)證

在實踐中，有很多房屋在面臨征地拆遷中都沒有房產(chǎn)證或者建房時的相應(yīng)的審批，當然，還會有超面積建造的房屋，行政機關(guān)或者征收方就會將這樣的無證房屋或者超建房屋認定為違法建筑。那么這種房屋真的能夠被認定違法建筑嗎？

結(jié)合我國法律來看，在特定的時間階段，即使建造的房屋沒有房產(chǎn)證或者超面積建成的房屋，也應(yīng)按照合法房屋的形式進行拆除。

2020年7月22日，自然資源部印發(fā)的《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答〉的函》中也明確了超建、無證房屋不予認定違建的情況。

一、無證房屋不予認定違建的情況

《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答〉的函》(以下簡稱《函》)，《函》中認定應(yīng)根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號)有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

也就是說對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料的，地方已出臺相關(guān)規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺相關(guān)規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設(shè)的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料;在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設(shè)的，由村委會公告15天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，按照審核結(jié)果辦理登記。

二、超建面積房屋不予認定違建的情況

《函》中共明確了4種超建房屋不予認定為違法建筑的情況，分別是：

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。