拆遷談補(bǔ)償，掌握哪些技巧能更勝一籌？

在律師辦理的眾多拆遷案件中，通常是以打促談的方式協(xié)商解決當(dāng)事人和行政機(jī)關(guān)之間的沖突和矛盾，在整個(gè)訴訟過(guò)程中當(dāng)事人會(huì)有很多次和政府談判交涉的機(jī)會(huì)，我們不可忽視在這些談判過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，談判是一場(chǎng)持久的心理戰(zhàn)，加之老百姓與拆遷部門(mén)信息的不平衡也會(huì)給我們的談判增加一些不利的因素。因此，在這些談判過(guò)程中我們要注意哪些技巧呢？

其一，信息收集工作

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過(guò)及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請(qǐng)政府信息公開(kāi)和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等行動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

其二，不輕易讓對(duì)方知道我們的底線

征收方第一次來(lái)上門(mén)談判，其實(shí)也是來(lái)摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬(wàn)不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。

因?yàn)橐坏?duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。比如可以在征收方提出補(bǔ)償條件時(shí)不明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；不直接說(shuō)出預(yù)期補(bǔ)償數(shù)額，及時(shí)錄音取證，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人。當(dāng)事人常常跟來(lái)的人花費(fèi)時(shí)間精力一番商談得到的回復(fù)是“我需要回去請(qǐng)示”。

實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來(lái)直接談，這是比較正確的做法。

其四，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)

首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。

其五，找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用

征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。這時(shí)你指出它的違法點(diǎn)，往往可以提高談判的籌碼。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對(duì)等，那么被征收人一定是吃虧的。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。

而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對(duì)方提出的條件，對(duì)方已沒(méi)有和你繼續(xù)談判的必要。切不可聽(tīng)信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。

其七，適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程

還要提醒大家是，并不是守住了房子、也沒(méi)有同意簽協(xié)議，就可以安心的等征收方來(lái)找自己協(xié)商談判了。

對(duì)方也可能會(huì)去啟動(dòng)司法強(qiáng)拆的程序或者直接實(shí)施違法逼遷強(qiáng)拆。應(yīng)對(duì)策略就是及時(shí)通過(guò)行政訴訟來(lái)阻滯征收方逼遷的腳步。