征收國(guó)有土地上房屋，會(huì)有一個(gè)評(píng)估的環(huán)節(jié)。房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定顯得尤為的重要，短期內(nèi)房屋的價(jià)格可能就懸殊幾十萬(wàn)上百萬(wàn)。征收決定的公告之日與作出補(bǔ)償決定之日的時(shí)間差距比較大，支付貨幣補(bǔ)償?shù)娜掌诤驮u(píng)估房屋價(jià)值之日的間隔時(shí)間較長(zhǎng)，房屋的價(jià)值已經(jīng)有了明顯的波動(dòng)，那么將無(wú)法保證被拆遷人的利益。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府征收國(guó)有土地上房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以公平補(bǔ)償；公平補(bǔ)償?shù)幕疽笫遣坏陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 ：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條 ：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
需要注意的是，我們收到的評(píng)估報(bào)告有效期通常只有一年，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)。如果使用超過(guò)有效期的評(píng)估報(bào)告對(duì)您進(jìn)行安置補(bǔ)償，顯然是不具有公平性的。
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條 ：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
那么確定國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的因素有什么呢？
最高人民法院判例
最高人民法院在（2018）最高法行再202號(hào)中指出：
（1）注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度并考慮評(píng)估報(bào)告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，無(wú)正當(dāng)理由的，市、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。
（2）市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。
（3）補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門(mén)自身原因的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照超過(guò)“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，則不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。
（4）堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的事實(shí)房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
（5）征收房屋范圍是否過(guò)大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢，并存在分期實(shí)施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。
律師解讀
考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)將評(píng)估報(bào)告的有效期定為一年，有些房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比價(jià)劇烈的地方，會(huì)縮短評(píng)估報(bào)告的有效期。所以無(wú)論是從公平的角度，還是從安置的效果來(lái)看，市縣級(jí)人民政府如果不在有效期內(nèi)安置，會(huì)減損被征收人的利益。
當(dāng)然，如果是非政府原因?qū)е乱荒陜?nèi)未作出補(bǔ)償決定，法院在審理過(guò)程中就會(huì)將被征收人的過(guò)錯(cuò)考慮進(jìn)去。如果是主要是政府原因未能在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)進(jìn)行安置補(bǔ)償，且明顯補(bǔ)償?shù)牟还?，就不需要以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，需要注意的是明顯不公平，如果是不公平的程度比較輕，則不足以推翻“征收決定公告之日為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)”。
先補(bǔ)償，后搬遷的意思是先實(shí)際安置到位再搬遷，比如安置房已經(jīng)交付，貨幣已經(jīng)給付到位，簽訂協(xié)議并非“補(bǔ)償”。
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楊勇2.4萬(wàn)閱讀2008年是很重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在2008年之前建造的房屋，無(wú)論有沒(méi)有房產(chǎn)證，都可以得到100%的賠償。08年以后建造的房子，08-10年的賠償標(biāo)準(zhǔn)是80%。11-14年的60%。15年-17年以后建造
房屋拆遷的補(bǔ)償政策每個(gè)地區(qū)每個(gè)片區(qū)，都是有差異的，具體的政策需要咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門(mén)，不過(guò)，拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)卻是大同小異，主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：1、房屋價(jià)值補(bǔ)償：按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)
房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。 房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定
1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶(hù)臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按
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