現(xiàn)實(shí)的征地拆遷往往并不會(huì)一帆風(fēng)順地依法推進(jìn),而是套路與陷阱無(wú)處不在,這給被征收人最終拿到合理補(bǔ)償帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)。作為利益相關(guān)方,被征收人應(yīng)該要了解一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),掌握一些實(shí)用技巧,以避開各種不利的因素,從而維護(hù)好自己的合法權(quán)益。那么,征地拆遷中少不了要與征收方談判交涉,從實(shí)踐來(lái)看,常常有征收方會(huì)說(shuō)出類似的這樣“七句話”,這其中其實(shí)也暗藏貓膩,被征收人如果輕信,或輕易的就被糊弄住了,恐怕會(huì)在補(bǔ)償上吃虧。
一、“政策就是這么定的,這一片都這么補(bǔ),不能改”
在協(xié)商補(bǔ)償條件的時(shí)候,征收拆遷工作人員總是會(huì)說(shuō)出類似“拆遷這是有政策支持的,規(guī)定就是這么補(bǔ),沒(méi)有辦法改變”這樣的話。而當(dāng)征收方提出“政策”二字時(shí),被征收人總是無(wú)力反駁,因?yàn)樗犞孟窈軝?quán)威。
難道說(shuō),因?yàn)橛姓?,就能忽略房屋與土地價(jià)值的實(shí)際存在,不顧被征收人的切身利益嗎?當(dāng)然不!政策本身是要依法制定,受法律制約的,征收方所謂的“征收安置補(bǔ)償方案”之類的政策,如果偏離法律設(shè)定的大綱,嚴(yán)重低于法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),那這就是涉嫌違法的,將導(dǎo)致無(wú)效。在補(bǔ)償問(wèn)題上,被征收人要堅(jiān)定“原有生活水平不降低”的底線。
二、“航拍圖沒(méi)有拍到你的房子,很明顯是違建”
“你房子沒(méi)有證,而且在某某年的航拍圖上也沒(méi)有你家的房子,一看就是違建,現(xiàn)在給你這么多補(bǔ)償已經(jīng)很不錯(cuò)了,真按違建拆,一分錢都沒(méi)有!”
航拍圖可以認(rèn)定房子是違章建筑嗎?其實(shí)這樣的說(shuō)法是沒(méi)有任何法律依據(jù)的。界定違法建筑從來(lái)不是以航拍圖為準(zhǔn),而是要綜合考慮歷史遺留、法律規(guī)定等各種因素。當(dāng)然,沒(méi)有證絕不等同于違法建筑,不能直接據(jù)此認(rèn)定房屋違反城鄉(xiāng)規(guī)劃。是否違反城鄉(xiāng)規(guī)劃,能否采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響,房屋是否系當(dāng)事人的唯一住房,建造的年代是否在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前,這些都需要規(guī)劃和自然資源、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等進(jìn)行調(diào)查取證予以明確。
如果將房子以違法建筑的名義拆除,那么是可以不補(bǔ)償,或者象征性地予以極低補(bǔ)償。征收方以無(wú)證等理由直接口頭認(rèn)定被征收人房屋是違建,并且威脅要求被征收人盡快同意當(dāng)前的補(bǔ)償條件,其心思之所在不言而喻。被征收人千萬(wàn)不要一聽說(shuō)自己的房屋涉嫌違建就自認(rèn)理虧,進(jìn)而放棄維權(quán),放棄繼續(xù)爭(zhēng)取。遇到類似情況建議及時(shí)咨詢律師,尋求解決方案。
三、“早搬遷,有獎(jiǎng)勵(lì);晚搬遷,不得利”
設(shè)置“限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)”,早搬遷得高獎(jiǎng)勵(lì),越晚搬遷獎(jiǎng)勵(lì)越少,超時(shí)搬遷沒(méi)有獎(jiǎng)勵(lì)。在勸說(shuō)被征收人時(shí)還會(huì)強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)在搬遷非常劃算,豐厚獎(jiǎng)勵(lì)金不要白不要”。
拆遷獎(jiǎng)勵(lì),原則上是法律所允許的,但其存在不應(yīng)以克扣和減損被征收人應(yīng)得之拆遷補(bǔ)償為前提。實(shí)踐中,很多時(shí)候征收方給出高搬遷獎(jiǎng)勵(lì),卻在拆遷補(bǔ)償上不依法,拆遷補(bǔ)償方案本身很不合理。這時(shí)候被征收人如果盲目簽了字有可能得不償失,最終可能因已經(jīng)簽了補(bǔ)償協(xié)議,導(dǎo)致難以維權(quán)。對(duì)此,被征收人要有這樣的認(rèn)知,所謂的“高額搬遷獎(jiǎng)勵(lì)”不過(guò)是促簽套路。
建議被征收人不要過(guò)度在意獎(jiǎng)勵(lì)金額,而忽略真正的拆遷安置補(bǔ)償,應(yīng)該在確認(rèn)拆遷補(bǔ)償公平合理的情況下,再獲取搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。切勿因眼前的蠅頭小利,錯(cuò)失自己應(yīng)得的利益。
四、“上交一下房產(chǎn)證和土地證,我們回去登記備案”
“把你們家房產(chǎn)證和土地證交上來(lái),我們要回去登記備案一下”有的征收方會(huì)以一些看似正當(dāng)?shù)睦碛梢蟠蠹疑辖划a(chǎn)權(quán)證件。
當(dāng)征收方提出這種要求時(shí),一定的配合當(dāng)然是有必要的,咱們可以上交復(fù)印件。但是也要保持警惕心,在協(xié)議還沒(méi)簽好,補(bǔ)償還沒(méi)確定之前,最好不要交出產(chǎn)權(quán)證件的原件。
因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證等在內(nèi),這些都是能夠證明公民享有合法財(cái)產(chǎn)的重要證據(jù),是能夠證明被征收人對(duì)房屋土地享有的權(quán)利的重要依據(jù)。如果原件上交了,而征收方又有著別的心思,那被征收人是難以保障自己的補(bǔ)償權(quán)利的,而當(dāng)需要提起法律程序、拿起法律武器時(shí),也可能因?yàn)樽C件的缺失而延誤以致維權(quán)困難。
五、“大家都搬了,你再不搬走,會(huì)停水停電”
征收可以隨便把給沒(méi)搬走的人家停電停水嗎?被征收人必須明確,征地拆遷中,征收方使用停水停電等手段進(jìn)行逼遷是違法行為,是國(guó)家明文禁止的,如果因未簽協(xié)議就停水停電,被征收人可以針對(duì)這種行為提起行政訴訟,來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益。被征收人不應(yīng)該因聽到停電停水威脅或直接遭遇停水停電等違法行為而妥協(xié)簽字。
六、“不簽字就是不配合工作,是隨時(shí)可以給你強(qiáng)拆的”
有的征收方會(huì)對(duì)被征收人做出“不簽字就是不配合工作,再不簽就要強(qiáng)拆”的威脅,害怕之下,不少被征收人會(huì)選擇乖乖簽字。
首先,不滿意補(bǔ)償不簽字,這是法律賦予被征收人的權(quán)利。對(duì)補(bǔ)償方案存在異議于是不簽字,這不是不配合工作,而是在依法維權(quán)。
其次,根據(jù)國(guó)務(wù)院590號(hào)令第28條的規(guī)定,行政強(qiáng)拆是違法的,征收方不能因?yàn)楸徽魇杖瞬缓炞志椭苯訌?qiáng)拆。針對(duì)合法建筑唯一合法的強(qiáng)拆是司法強(qiáng)拆,也就是說(shuō)實(shí)施強(qiáng)拆必須經(jīng)過(guò)法院的裁定,并且司法強(qiáng)拆的重要前提之一是,征收方要依法作出征收補(bǔ)償決定,予以被征收人公平合理補(bǔ)償。那一旦遭遇了違法強(qiáng)拆,被征收人可以依法提起行政訴訟。
七、“協(xié)議上交一下,拿上去蓋好章再還給你”
“拆遷方以蓋章為由拿走協(xié)議原件,還來(lái)時(shí),卻發(fā)現(xiàn)協(xié)議跟自己當(dāng)初簽訂的協(xié)議有所出入,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷方修改了”在律師接觸的案件中,確實(shí)有存在這種情況。而在維權(quán)時(shí),如果被征收人無(wú)法提供證據(jù)來(lái)證明協(xié)議被動(dòng)了手腳,那么也就無(wú)法認(rèn)定協(xié)議無(wú)效或者可撤銷、可變更。
提醒廣大被征收人,任何時(shí)候手中都應(yīng)該盡量留有在法律上能夠得到認(rèn)可的補(bǔ)償協(xié)議原件。因此,在簽訂協(xié)議后一定要索要并保留協(xié)議原件,拒絕征收方的上交要求。這么做,一方面能夠規(guī)避掉協(xié)議被修改的風(fēng)險(xiǎn),另一方面能夠?yàn)橐笳魇辗铰男屑s定留下充分的證據(jù)支持。
1.注意協(xié)議合同的主體是否合法中師在講過(guò)拆遷實(shí)施的主體一定是縣級(jí)以上政府,也就是說(shuō)在簽訂協(xié)議的時(shí)候拆遷方不能是拆遷辦、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等這些臨時(shí)機(jī)構(gòu),拆遷協(xié)議也一定是縣級(jí)以上政府,如果不具備主體資格,只要
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的,從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)同政府私自選點(diǎn)的機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果多的相差一倍還多。2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)
征地補(bǔ)償安置費(fèi)概念是什么?1、安置補(bǔ)助費(fèi)是指國(guó)家在征用土地時(shí),為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活,所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。2、安置補(bǔ)助費(fèi)是針對(duì)享有土地承包權(quán)的農(nóng)民,為保障其被征土地后
1.保障對(duì)象的確定。農(nóng)民集體所有的土地被征收的,按照被征收土地的數(shù)量和對(duì)應(yīng)的人員,確定參加基本生活保障的對(duì)象。對(duì)象的名單,由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法確定,并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處審查、公示
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