房屋征收拆遷補(bǔ)償，被征收人、被拆遷人要避開四大隱形陷阱

面對征地拆遷，被拆遷人不可避免地會(huì)處于弱勢一方，難以掌握平等談判的主動(dòng)權(quán)。更可怕的是，一些隱形的拆遷陷阱同樣在制造著危險(xiǎn)，被拆遷人一不小心就會(huì)深陷其中。從各地的拆遷實(shí)踐來看，很大一部分老百姓是越拆越窮了，這也就是拆遷方不守法拆遷帶來的壞結(jié)果。法律是明確規(guī)定了征收拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，明確的規(guī)范了征地拆遷行為，從被拆遷人的角度看，要學(xué)會(huì)把控拆遷，注意并躲開拆遷中的那些隱形陷阱。

隱形陷阱1：拿政策說事

“律師，我們拆遷補(bǔ)償不合理，跟拆遷工作人員協(xié)商，他們卻總是說，政策就是這么規(guī)定的，我們縣統(tǒng)一都這么補(bǔ)償，無法改變。”

交涉時(shí)，拆遷方總是拿政策來拒絕被拆遷人提出的意見，而普通老百姓不懂法，無可奈何只能信以為真。但，所謂的政策真的是無法改變的嗎？事實(shí)上，地方政策的制定與執(zhí)行必須遵循一個(gè)原則，那就是不得與現(xiàn)行的法律及行政法規(guī)相抵觸，政策不能也不可能大于法律。同時(shí)，各級(jí)行政主管部門在對土地、房屋進(jìn)行征收的過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦事，任何越界行為都是違法的。

而關(guān)于補(bǔ)償，法律強(qiáng)調(diào)的最低標(biāo)準(zhǔn)是，保證被拆遷人原有生活水平不降低，國務(wù)院590號(hào)令要求要予以被拆遷人公平補(bǔ)償，房屋價(jià)值的補(bǔ)償參照類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。因此被拆遷人在遇到拆遷方以政策說事的時(shí)候，一定要冷靜地分析，如果說拆遷方能給出的補(bǔ)償嚴(yán)重的偏離了法律設(shè)定的大綱，那它就是不合法不合理的，被拆遷人對補(bǔ)償方案或者拆遷程序產(chǎn)生異議的，可以申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

隱形陷阱2：評(píng)估報(bào)告

按照國務(wù)院590號(hào)令第19條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

評(píng)估環(huán)節(jié)慎重地聯(lián)系到拆遷補(bǔ)償，因此不少拆遷方會(huì)選擇在這一環(huán)節(jié)設(shè)下陷阱，給被拆遷人獲得合理補(bǔ)償制造障礙。

事實(shí)上，依法選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估本沒有問題。但問題就在于，實(shí)踐中拆遷方常常會(huì)仗著百姓不懂法強(qiáng)行在這一環(huán)節(jié)占據(jù)主導(dǎo)地位，比如說他們會(huì)通過干預(yù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定來制造一個(gè)結(jié)果明顯偏低的評(píng)估結(jié)果，法律規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人協(xié)商選定，但拆遷方單方面私自指定，這如何能保證補(bǔ)償價(jià)值不被惡意低估?？傊瑢?shí)踐中很多時(shí)候評(píng)估報(bào)告就是拆遷方壓低被拆遷人應(yīng)得補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)工具。

對此，被拆遷人要記住，評(píng)估報(bào)告僅僅只是作為確定補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，但不具備最終效力。如果評(píng)估報(bào)告沒有依照法定程序作出，評(píng)估結(jié)果并不合理，可以通過申請復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定來對評(píng)估報(bào)告提出異議，或者后期起訴征收補(bǔ)償決定，依法維權(quán)。

隱形陷阱3：補(bǔ)償決定書

國務(wù)院590號(hào)令第26、28條規(guī)定如下：

法律規(guī)定，在約定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議時(shí)，征收方應(yīng)當(dāng)作出征收補(bǔ)償決定，而補(bǔ)償決定是直接指向司法強(qiáng)拆的。

被拆遷人必須明白，補(bǔ)償決定中可能暗藏陷阱。試想一下，如果征收方濫用公權(quán)力在補(bǔ)償決定書中規(guī)定一個(gè)較低的補(bǔ)償數(shù)額，而被征收人不熟悉征收流程與救濟(jì)權(quán)利相關(guān)的法律規(guī)定，于是對補(bǔ)償決定置之不理，不加以救濟(jì)，等法律規(guī)定的復(fù)議與訴訟期限一過，征收方就可以以補(bǔ)償為依據(jù)申請司法強(qiáng)拆。對于被征收人來講，最后的結(jié)果顯然就是失去司法救濟(jì)的權(quán)利，房子被合法地強(qiáng)制拆除，不得不接受一個(gè)會(huì)降低生活水平的補(bǔ)償。

因此對被拆遷人來說，補(bǔ)償決定是個(gè)非常危險(xiǎn)并且需要認(rèn)真對待的文件。當(dāng)收到補(bǔ)償決定時(shí)，如果對于補(bǔ)償內(nèi)容并不滿意，一定要抓住維權(quán)的最后時(shí)機(jī)。

隱形陷阱4：安置補(bǔ)償協(xié)議

簽了補(bǔ)償協(xié)議，很大程度上來說一切就成定局了。因此拆遷方總是會(huì)想方設(shè)法地勸被拆遷人盡快簽訂協(xié)議，同時(shí)找法律漏洞在細(xì)節(jié)問題上設(shè)置一些陷阱，使得被拆遷人無法完整的拿到應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償。而對于被拆遷人來講，能否將協(xié)商好的補(bǔ)償條件落實(shí)到紙面上，又能否使補(bǔ)償由紙面內(nèi)容完全轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，這需要反復(fù)的掂量，必須謹(jǐn)慎對待補(bǔ)償協(xié)議。

1、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著大家認(rèn)可了其中的內(nèi)容，這具有法律效力不得隨意反悔。因此進(jìn)入簽約環(huán)節(jié)大家首先要知道一個(gè)原則，如果不滿意補(bǔ)償條件，認(rèn)為補(bǔ)償不合理，對協(xié)議內(nèi)容仍存在異議，那就不要簽字。不要輕易妥協(xié)于非法逼遷手段，更不要天真地相信所謂的口頭承諾。沒簽字，那么補(bǔ)償安置條件還可以談，還可以繼續(xù)博弈。

2、如果雙方已經(jīng)談妥了，被拆遷人滿意拆遷方給出的補(bǔ)償方案，那在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)要慎重地作出審查。最基本的一點(diǎn)就是協(xié)議的各項(xiàng)內(nèi)容必須要明確約定出來，切忌簽訂空白協(xié)議或內(nèi)容不明確的協(xié)議。其次，注意簽訂協(xié)議的主體是否合法，違約責(zé)任是否約定清楚。然后在簽完協(xié)議后，記得索要并保留協(xié)議原件?？傊?，被拆遷人簽署安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，一定要謹(jǐn)慎小心，自己沒有把握的可以適當(dāng)咨詢一下專業(yè)律師的意見，切莫掉進(jìn)補(bǔ)償協(xié)議的隱形陷阱之中。