房屋征收法律，被拆遷人一定要了解“拆遷590號(hào)令”

被征收人對(duì)于征地拆遷的較好把控，很大程度上得益于對(duì)征地拆遷法律的理解與認(rèn)識(shí)。被征收人只有知法懂法，才能及時(shí)避開陷阱，有策略的應(yīng)對(duì)違法，游刃有余地談?wù)摵侠硌a(bǔ)償。那被征收人應(yīng)該要了解什么樣的法律呢？必須要給大家講一講“國(guó)務(wù)院590號(hào)令”，也就是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。這是對(duì)房屋征收及其補(bǔ)償行為作出了具體規(guī)定的一部法律，對(duì)于被征收人、被拆遷人維權(quán)而言有著極強(qiáng)的參考意義。這里給大家總結(jié)了其中八點(diǎn)重要內(nèi)容。

一、政府是公共利益征收的唯一補(bǔ)償主體

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作……”并在第二十七條中提出“禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)?！?/p>

該條法律直接表明，房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w只能是ZF，絕對(duì)不允許建設(shè)單位以自身經(jīng)濟(jì)利益為核心開展拆遷工作。而一切房屋征收行為都是ZF行為，ZF對(duì)此復(fù)雜，那么當(dāng)出現(xiàn)矛盾與糾紛時(shí)責(zé)任主體能夠明確就是ZF，這是能夠從側(cè)面規(guī)范房屋征收活動(dòng)的?？傊?，這樣的一種規(guī)定，能夠從源頭上保障公共利益及被拆遷人的合法權(quán)益。

二、明確界定了公共利益的范圍

《條例》第八條規(guī)定如下：

只有為了維護(hù)公共利益，才能對(duì)單位和個(gè)人的房屋及其不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收。征收的目的只能是為了公共利益，而不能是商業(yè)開發(fā)，任何涉及商業(yè)開發(fā)的強(qiáng)制征收都是涉嫌違法的。這也是法律賦予大家的第一道保護(hù)屏障，當(dāng)遇到房屋征收時(shí)，我們要注意審查其“公益性”，若不是出于公共利益的需要那征收行為就是違法的，應(yīng)當(dāng)起訴維權(quán)。

三、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中，如果拆遷補(bǔ)償能夠真正的充分具有合理性，能夠保證被拆遷人原有生活水平不降低，那么拆遷領(lǐng)域也將呈現(xiàn)出一片和諧的態(tài)勢(shì)，不會(huì)是矛盾頻發(fā)的狀態(tài)。針對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《條例》第十九條指出了一個(gè)原則性的規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

拆遷補(bǔ)償參照周邊類似房地產(chǎn)，征收方應(yīng)本著這一原則去給予補(bǔ)償，補(bǔ)償款應(yīng)得足夠被拆遷人購(gòu)買與被征收房屋區(qū)位、面積，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等相同或相似的房屋。如果補(bǔ)償款無法達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，甚至有的被征收人需要自己填補(bǔ)十幾萬或更多錢款才能購(gòu)買類似房地產(chǎn)的，明顯補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低不合理。大家在面臨實(shí)際拆遷過程中，一定要對(duì)補(bǔ)償原則了解透徹，從而正確估算出自家被拆遷房屋的價(jià)值。被征收人已然因?yàn)檎魇詹疬w而遭遇生活巨變，其應(yīng)得的利益絕不能再被侵犯。

四、被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)

《條例》第二十條賦予被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。依照公平、公正、公開的方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，這無疑有利于一個(gè)合理合法的評(píng)估結(jié)果的作出，能夠在極大程度上維護(hù)被征收人的補(bǔ)償利益。

但是在實(shí)踐中，常有征收方未經(jīng)被征收人同意、協(xié)商，擅自決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人房屋進(jìn)行評(píng)估的現(xiàn)象，最后的結(jié)果就是導(dǎo)致被征收人的房屋價(jià)格被惡意低估。因此，提醒廣大被征收人一定要知法用法，要注重對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的參與。同時(shí)要明確的知道，征收方私自選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為是違反程序規(guī)定的，如果補(bǔ)償不合理可以拒絕在協(xié)議上簽字，并進(jìn)一步依法維權(quán)，征收方據(jù)此作出的補(bǔ)償決定同樣不合法，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行救濟(jì)。

五、先補(bǔ)償后搬遷

《條例》第二十七條明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。

進(jìn)行拆遷時(shí)，必須是在取得被征收人的同意并且補(bǔ)償充分的基礎(chǔ)之上，征收方不得不補(bǔ)償就實(shí)施搬遷甚至是強(qiáng)制搬遷，“先拆后補(bǔ)”必然涉嫌違法。

實(shí)踐中，被征收人需要堅(jiān)定底線，要拒絕征收方以高額鼓動(dòng)鼓勵(lì)搬遷的行為，接受了先搬遷再補(bǔ)償?shù)姆绞剑褪锹淙肓藢?duì)方的圈套。如果遇到了采用斷水?dāng)嚯姷仁侄伪七w的情況，要清楚的知道這是違法的，因此不得輕易妥協(xié)，而是要依法維權(quán)。

六、強(qiáng)拆必須經(jīng)法院依法裁定

根據(jù)《條例》第二十八條可知，合法建筑的強(qiáng)拆按照司法強(qiáng)拆的程序進(jìn)行，即必須經(jīng)過法院準(zhǔn)予執(zhí)行強(qiáng)拆之后，才能進(jìn)行強(qiáng)拆。對(duì)于不遵守程序行政機(jī)關(guān)逕行強(qiáng)拆的行為，被征收人要堅(jiān)決提起確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的訴訟，進(jìn)而尋求協(xié)商對(duì)話解決補(bǔ)償問題或者進(jìn)一步申請(qǐng)行政賠償。

以國(guó)有土地上的房屋強(qiáng)拆為例，司法強(qiáng)拆應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：一、被征收人在法定期限內(nèi)不復(fù)議或者訴訟；二、補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限屆滿，被征收人不搬遷；三、作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府申請(qǐng)法院強(qiáng)拆；四、法院作出準(zhǔn)予執(zhí)行的裁定；五、作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施強(qiáng)制拆除或者法院執(zhí)行。

七、暴力拆遷可追究刑事責(zé)任

過去暴力逼拆、暴力搬遷大行其道，給老百姓帶來了沉重的傷痛。而《條例》第二十七條及第三十一條對(duì)逼遷提出了禁止，嚴(yán)厲禁止征收方采取暴力、威脅或斷水?dāng)嚯姷确欠ǚ绞奖破劝徇w，并且針對(duì)拆遷中的暴力或軟暴力逼拆行為被征收人是可以追求法律責(zé)任的。

八、賦予被征收人司法救濟(jì)權(quán)

法律賦予了被征收人的司法救濟(jì)權(quán)，這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)內(nèi)容。

一是對(duì)評(píng)估結(jié)果不服，可以申請(qǐng)復(fù)核和申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定（《條例》第十九條中明確規(guī)定）。

二是對(duì)政府作出的征收決定可以提起復(fù)議或訴訟（《條例》第十四條中明確規(guī)定）。

三是對(duì)政府作出的補(bǔ)償決定可以提起復(fù)議或訴訟（《條例》第二十六條中明確規(guī)定）。

被征收人要理解權(quán)利，同時(shí)學(xué)會(huì)行使與主張權(quán)利。法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人，要記住60日的復(fù)議期限，6個(gè)月的起訴期限。