國有土地房屋征收，必須遵循這四大補(bǔ)償原則

《憲法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《土地管理法》等法律中均明確規(guī)定，只能是為了“公共利益”的需要才可以進(jìn)行征收拆遷。

而律師在多年征地拆遷維權(quán)實(shí)踐中，常常能夠遇到各種老百姓權(quán)益遭侵犯的事件，相對拆遷方而言被拆遷人本身就是弱勢的，再加上維權(quán)意識與法律意識的薄弱，最后很大一部分被拆遷人根本無法拿到合理補(bǔ)償，生活水平反而呈現(xiàn)下降的趨勢。對此，有被拆遷人發(fā)出了這樣的疑問，難道說公共利益的求得，必須要以損失個(gè)人利益為代價(jià)嗎？當(dāng)然不是這樣的，涉及“公共利益”就讓個(gè)體遭受損失，不予公允補(bǔ)償，這是一種侵占和無恥的掠奪。事實(shí)上，出于公共利益需要去推進(jìn)征收項(xiàng)目，這也就是在為老百姓謀福利。而法律的規(guī)定是，必須基于公共利益的需要依法實(shí)行征用，與此同時(shí)也要給予被征收人公平合理的補(bǔ)償。

縱觀全國各地拆遷，“越拆越窮”事件屢見不鮮。這不存在一個(gè)為什么的問題，而是一個(gè)合法性的問題。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，被拆遷人合法權(quán)益沒有被保障，僅僅只是因?yàn)椴糠终魇辗讲话捶ǘㄔ瓌t、法定程序來，為謀取自身利益而肆意的進(jìn)行違法征收。國家當(dāng)然是想要滿足老百姓對于美好生活的向往，因此在相關(guān)法律問題的設(shè)置上充分的體現(xiàn)出對老百姓的保障，要求補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等問題上側(cè)重于保護(hù)被拆遷人。以國有土地上房屋征收為例，進(jìn)國務(wù)院590號令要求拆遷必須遵循以下四點(diǎn)原則，這便是法律保護(hù)被拆遷人權(quán)益最好的體現(xiàn)。

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償參照市場價(jià)，“拆一還一”是最低標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》19條的規(guī)定，房屋補(bǔ)償價(jià)格不得低于發(fā)布征收決定公告之日的同地段、同類型房屋的市場價(jià)格。

因此，“拆一還一”是征收補(bǔ)償?shù)淖畹拖薅葮?biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，如果說拆遷后需自己填補(bǔ)十幾萬乃至更多才能購買到類似房地產(chǎn)的，這肯定就是不合理的。經(jīng)過一番拆遷反而面臨著無家可住、無房可居、越拆越窮的局面，這最能說明的就是在征地拆遷中一定存在違法的行為。

如何才能避免“越拆越窮”？大家必須要知道的一點(diǎn)是，拆遷補(bǔ)償并不是征收方一口就定了的。征收方第一次提出來的價(jià)格往往是一種試探，如果給你兩千塊一平而你沒有意見，他們也就偷著樂了。因此大家千萬不要被對方唬住了，補(bǔ)償價(jià)格是可以跟他們談的。而如何“談”，被征收人要抓住一個(gè)核心，那就是化主動為被動。法定的拆遷程序非常多，少了一步、錯(cuò)了一步都違法，我們要多去看那些文件，多了解有關(guān)法律，抓住拆遷方的一些違法點(diǎn)，適時(shí)起訴給征收方施加壓力，讓他們主動來找我們談。

二、先補(bǔ)償后搬遷

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條提示的重點(diǎn)拆遷原則是，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷。

“先補(bǔ)償后搬遷”的重大意義就在于，保障被征收人獲得充分補(bǔ)償，遏制不補(bǔ)償就強(qiáng)行搬遷的違法行為，充分避免被征收人的合法權(quán)益不被侵害。實(shí)踐中，被征收人自身也要堅(jiān)守底線，征收方如果試圖通過搬遷獎(jiǎng)勵(lì)來鼓勵(lì)大家先搬遷再談補(bǔ)償，一定不能輕信。須知，任何“先搬遷后補(bǔ)償”的處理方式，對于補(bǔ)償?shù)淖罱K實(shí)現(xiàn)來說都是存在極大風(fēng)險(xiǎn)的。

三、被征收人具有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條賦予了被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，法定的安置補(bǔ)償政策大體分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換。

然而實(shí)踐中，被征收人的這一選擇權(quán)常常遭到剝奪，有些地方在征收安置補(bǔ)償方案中只給出了一種補(bǔ)償方式，要么規(guī)定是貨幣補(bǔ)償，要么規(guī)定是產(chǎn)權(quán)置換。又或者提供了兩種補(bǔ)償方式，但其中一種補(bǔ)償給的非常不合理，這就相當(dāng)于表面上是給了選擇，實(shí)則被征收人根本沒得選。

征收方并不可以隨時(shí)單方面的決定補(bǔ)償方式，法律既然賦予了被征收人選擇權(quán)，征收方就應(yīng)當(dāng)要尊重被征收人。而如果遇到了無法根據(jù)自身實(shí)際情況自由選擇補(bǔ)償方式的情況，為了保障未來的生活水平和生活質(zhì)量的提高，被拆遷人應(yīng)當(dāng)要拒簽協(xié)議并依法維權(quán)。

四、不得使用斷水?dāng)嚯姷确欠ǚ绞竭M(jìn)行逼遷

對于未簽協(xié)議的拆遷戶采取阻斷水電逼遷的措施，面對這種情況，很多拆遷戶正常生活無法進(jìn)行，無奈之下只能妥協(xié)，簽訂協(xié)議搬遷走人。

須知征地拆遷中是不允許出現(xiàn)采取暴力、威脅或斷水?dāng)嚯姷确欠ǚ绞竭M(jìn)行逼遷的行為的，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條對此明確提出了禁止，第三十一條則指出了違法逼遷、暴力拆除將承擔(dān)的法律責(zé)任。

面對違法行為被征收人不應(yīng)輕易妥協(xié)，也不要以暴制暴，而是要合理合法維權(quán)?？梢酝ㄟ^申請信息公開、提起違法查處等方式找違法點(diǎn)，讓整個(gè)博弈回到談判桌前。必要時(shí)還可以依法提起訴訟，這往往能對違法拆遷起到顯著的遏制與反擊效果。

總結(jié)強(qiáng)調(diào)：無論是集體土地的征收，還是國有土地上房屋的征收，大家必須要記住一個(gè)基本的征收補(bǔ)償原則——保證被征收人原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。如果補(bǔ)償計(jì)算下來，發(fā)現(xiàn)生活水平、長遠(yuǎn)生計(jì)將被影響，甚至與原先存在極大落差，會越拆越窮，那就不要輕易在補(bǔ)償協(xié)議上簽字，可以繼續(xù)跟拆遷方協(xié)商，談判不成的建議盡早通過法律手段維權(quán)，以達(dá)成合理補(bǔ)償?shù)幕驹V求。