房子要強拆，被拆遷人如何才能在強拆前爭取到合理滿意的補償？

有很多被征收人來問律師：我家房子被納入征收范圍內(nèi)，能不能不拆？

那么要告訴大家的是，因公共利益需要的合法征收，這是具有強制性的，房子最終是要拆的，“司法強拆”往往是房屋征收的最后一步。被征收人不能拒絕拆遷，但被征收人在補償安置上具有發(fā)言權(quán)，有與征收方協(xié)商的權(quán)利，也有復(fù)議和訴訟的權(quán)利。值得注意的是，雖然法律直接規(guī)定了要給予被征收人公平合理補償，但總有征收方執(zhí)意違法，不依法進行補償，而有的被征收人不知道如何維權(quán)，不懂得如何爭取，最終不得不承受一個“越拆越窮”的不利結(jié)果。因此大家必須明白，房子既然不可避免的要拆除，那么更值得思考的問題是，如何才能在強拆前爭取到合理滿意的補償。

很多被征收人由于不了解各項征地拆遷的法律法規(guī)以及法定的征收流程，往往被征收方牽著鼻子走。提醒大家一定要把握好以下五個方面的維權(quán)機會，不要落入陷阱，不要錯失最佳維權(quán)時機，這是有利于補償?shù)淖罱K合理的。

1、征收公告

征收方為履行告知義務(wù)與職責(zé)，會在征收初始階段及時的進行房屋征收決定的公告，以讓被征收人充分的了解房屋征收信息，充分的享有知情權(quán)。

這里大家需要記住一個原則——無公告不征收。如果說征收方?jīng)]有對房屋征收決定和補償方案進行公示公告，這樣的征收是涉嫌程序違法的。在這種情況下，大家有權(quán)拒絕同征收方協(xié)議協(xié)商補償問題，有權(quán)拒絕征收。如果想要獲取征收決定，可以申請信息公開。

當(dāng)然，一般出于公共利益需要進行的征收項目都是會進行公告的，那么這個時候維權(quán)的機會就已經(jīng)出現(xiàn)了。征收決定公告要載明征收補償方案，而這一方案是直接聯(lián)系被征收人所要面臨的補償安置政策與標(biāo)準(zhǔn)的。那么被征收人對此不服，應(yīng)當(dāng)及時的對征收決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。這是國家法律賦予大家的權(quán)利，如果利用得當(dāng)，提高補償并不難。

2、房屋價格評估

評估是確定大家最終能拿多少補償?shù)囊粋€重要環(huán)節(jié)，根據(jù)法律規(guī)定，評估機構(gòu)要實事求是的按照市場價對被征收房屋進行現(xiàn)場評估并作出一個合理的評估報告。

但是實踐中，很多時候評估報告彰顯出來的房屋價值是與我們期望的相差甚遠的。那么如果大家覺得評估報告有問題，對評估結(jié)果存在異議，這里法律也是賦予了大家救濟權(quán)，被征收人可以通過申請復(fù)核和專家委員會鑒定，合理合法的去主張一個滿意的補償結(jié)果。顯然，評估這一階段也是一個重要的維權(quán)節(jié)點。

事實上，實踐中存在很多這樣拆遷案例，在進行評估的時候，評估機構(gòu)并非由被征收人協(xié)商選擇，而是由征收方主導(dǎo)決定，通過這樣的程序最終形成的評估報告怎么能合理。還有的評估機構(gòu)僅是憑借一些紙質(zhì)文件作出評估報告，而不去房屋現(xiàn)場評估，這也很容易造成房屋價值的惡意低估。但是這些均存在程序違法的問題，這樣的評估報告顯然是不能夠作為最終補償?shù)囊罁?jù)的，拆遷方罔顧被拆遷人的利益，但大家一定要依法維權(quán)。

3、簽訂補償協(xié)議

評估環(huán)節(jié)過后，征收方將和被征收人進行有關(guān)安置補償問題的協(xié)商與談判，達成一致意見雙方就會簽訂補償協(xié)議。這是補償能否得到有效提高、補償能否得到完全實現(xiàn)的一個重要時間段，大家一定要把握住機會，而以下兩個方面的內(nèi)容是需要仔細斟酌的。

一是談判。提高拆遷補償，談判絕對是一個重要且有效的手段，因此對于征收方提出的談判要求，大家千萬不要一味回避，不要視而不見。應(yīng)該要充分的做好準(zhǔn)備，守護好自己的房子的同時，了解相關(guān)的法律法規(guī)，相對全面的掌握征收信息，最好是能夠抓住對方的違法點作為一個大籌碼來促成補償提高的談判。

二是簽訂補償協(xié)議。大家一定要記住，如果說始終無法達成一致意見，還是對補償條件存在不滿，認為補償標(biāo)準(zhǔn)過低無法保證拆后的正常生活，那就要拒絕在補償協(xié)議上簽字，拒簽了，后面還可以繼續(xù)維權(quán)。如果已經(jīng)協(xié)商一致，那就要注意對于補償協(xié)議的詳盡審查。有的被征收人會擔(dān)心，簽了字后拆遷方會不會不按約定的履行？這就要看被征收人在簽約時是否對其中所涉各項條款進行了嚴謹審查，是否避開了空白協(xié)議、協(xié)議約定內(nèi)容模糊不明確、補償內(nèi)容“缺項”等陷阱。

4、作出補償決定

根據(jù)法律規(guī)定，期限內(nèi)未達成補償協(xié)議的，市、縣政府當(dāng)及時作出補償決定。

若是收到了征收補償決定，被征收人需要知道此時已經(jīng)進入到了一個相對危險的階段了，因為征收補償決定直接指向司法強拆。根據(jù)國務(wù)院590號令第28條的規(guī)定，針對“征收補償決定”被征收人在法定期限不申請復(fù)議也不提起訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷，征收方將有權(quán)依法申請人民法院強制執(zhí)行。但是，補償決定并不絕對會引發(fā)司法強拆，因為法律賦予了被征收人重要的救濟權(quán)利，也即行政復(fù)議或行政訴訟。

這也提醒廣大被征收人，如果不滿意補償一定要及時針對補償決定進行復(fù)議或訴訟救濟，如果一直無作為那么就視為大家同意了征收方給出的補償方案，并且放棄了繼續(xù)爭取補償數(shù)額提升的權(quán)利。這個重要的維權(quán)機會，一旦錯過局面就會變得非常被動。

5、申請法院強制執(zhí)行

前面講過，征收方有權(quán)在法定的征收補償決定救濟期限結(jié)束后申請法院強制執(zhí)行。

但是從實踐來看，很多征收方都沒有或者無法做到申請法院強制執(zhí)行這一點?？赡苁浅鲇诠?jié)省拆遷成本與時間等因素的考量，又或者是征收方前面確實存在違法行為，法院不準(zhǔn)許強制執(zhí)行，這時有的征收方就會不經(jīng)法院裁定直接行政強拆。對于此種情況，被征收人當(dāng)然存在維權(quán)機會，大家需要及時提起確認強拆行為違法的訴訟，進而尋求協(xié)商對話解決補償問題，或者確認強拆違法后，進一步申請行政賠償。