房屋拆遷談判，不要輕信拆遷方這四種唬人的“話術(shù)”

實(shí)踐中，很多拆遷戶不懂法，又害怕公權(quán)力，常常被拆遷方的幾套話術(shù)一哄、一騙、一唬，便糊弄過去了。如果說被拆遷人自己不堅定信念，又不敢做出反抗的行動，那最后的結(jié)果只能是越拆越窮了。而如果確實(shí)想要維權(quán)，想要爭取合理乃至更高的補(bǔ)償，那就要懂得識破一些拆遷方設(shè)下的陷阱，要知道有時候拆遷方說出的一些話其實(shí)就是個騙局。

一、拆遷方找來評估機(jī)構(gòu)，并出具價格較低的評估報告，說這就是最終補(bǔ)償

房屋征收評估是房屋征收補(bǔ)償中的重要程序之一，直接關(guān)系到補(bǔ)償數(shù)額的確定。根據(jù)法律規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該要獨(dú)立客觀的開展評估工作，作出能夠反映市場的公正的評估結(jié)果。

然而實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)常常由拆遷方主導(dǎo)，導(dǎo)致評估報告缺乏公平性。很多拆遷方拿著一個不合理的評估報告去跟被拆遷人談補(bǔ)償，聲稱這是專業(yè)權(quán)威評估機(jī)構(gòu)作出來的結(jié)果，這就是最終的補(bǔ)償，又或者以這樣的評估報告為依據(jù)作出補(bǔ)償決定。有的被拆遷人什么都不懂，對于拆遷方的這種說法信以為真。

那么必須告訴指出的是，針對評估程序被拆遷人并非沒有話語權(quán)。首先，國務(wù)院590號令第20條賦予了被拆遷人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，而由拆遷方單方面指定違法作出來的評估報告不能夠作出補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。其次，如果對評估確定的房屋價值有異議的，被拆遷人擁有司法救濟(jì)權(quán)，可以申請復(fù)核及專家委員會鑒定。最后，在整個征收過程中，被拆遷人可以通過談判或法律途徑來提高補(bǔ)償，評估結(jié)果絕不是最終結(jié)果。

二、你這個房子少證是違建，同意我們的補(bǔ)償條件，早簽還有部分補(bǔ)償，晚了一分錢沒有

“你這個房子少證是違建，同意我們的補(bǔ)償條件，早簽還有部分補(bǔ)償，晚了一分錢沒有?！边@是典型的“以拆違促拆遷”，不過是一種哄騙你簽字的小伎倆罷了，被拆遷人不可輕信這種說法，不能一聽到違建，而自己的房屋也確實(shí)缺少證件，就自認(rèn)理虧。

實(shí)踐中，不排除有部分房屋確實(shí)存在少證、無證的情況，尤其是在廣大的農(nóng)村地區(qū)，由于歷史遺留、行政管理等原因?qū)е潞芏喾孔幼C件不全。但是無證絕對不是判斷是否違建的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而是要綜合多種因素，不能一刀切的無補(bǔ)償拆違。

再者，違法建筑的認(rèn)定有著嚴(yán)格的主體要求和法律流程，不是拆遷方隨便口頭說說就是。不是真正意義上的違建的，被拆遷人可以通過聽證、復(fù)議或訴訟等途徑去提出異議、去證明。即便是違建，被拆遷人也有復(fù)議、訴訟的權(quán)利，進(jìn)而為談判爭取時間。如果拆遷方不按法律流程，直接就強(qiáng)拆，這是嚴(yán)重違法的，被拆遷人可以依法維權(quán)。

三、稱文件、政策規(guī)定只能給這么多補(bǔ)償，改變不了

談判時，有的拆遷工作人員常常將政策、文件掛在嘴邊，當(dāng)被拆遷人提出不同的補(bǔ)償要求時，“政策不允許”就是最好的理由。但是，有“政策”在就能罔顧事實(shí)，一刀切定死補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不考慮被征收房屋的實(shí)際價值了嗎？當(dāng)然不是這樣的。

對于拆遷方只談?wù)?，不談法律，試圖用所謂的“政策”，用所謂的“紅頭文件”來進(jìn)行壓制的做法，被拆遷人必須要記住的是，任何形式的文件都不能逾越法律法規(guī)！在具體的因公共利益實(shí)施的征收項(xiàng)目中，地方上為推進(jìn)相關(guān)工作的順利開展，會制定類似“安置補(bǔ)償方案”的政策，但它們只有符合其上位法律及行政法律的規(guī)定才是合法的，否則涉嫌違法，導(dǎo)致無效。

有的時候，拆遷工作人員口中的“政策”并非真正的紅頭文件，只是一種唬人的手段。被拆遷人要保持定力，補(bǔ)償只有符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，能保證原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障，才是相對合理的。

四、稱征收具有強(qiáng)制性，除了簽字，沒有別的路可以走

征收拆遷出于公共利益的需要，這本身是具有強(qiáng)制性的，被納入征收房屋內(nèi)的房屋必然是要拆的。但與此同時法律也要求必須給予被拆遷人公平合理的補(bǔ)償，而被拆遷人對于安置補(bǔ)償是有發(fā)言權(quán)的。如果認(rèn)為拆遷方給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不合理的，是明顯低于法律標(biāo)準(zhǔn)的，可以進(jìn)一步協(xié)商談判，協(xié)商不了的可以通過復(fù)議或訴訟的方式去加以救濟(jì)，以將補(bǔ)償提高到合理滿意的程度。

而實(shí)踐中，拆遷方強(qiáng)調(diào)征收的強(qiáng)制性，強(qiáng)調(diào)政府的公權(quán)力，說不簽字最后就會強(qiáng)拆，這都是為了擊潰被拆遷人的心理防線。被拆遷人必須要記住的一個原則是，如果對補(bǔ)償存在異議，那就不要在補(bǔ)償協(xié)議上簽字。同時，拒簽后也要主動出擊，積極為提高補(bǔ)償?shù)恼勁性黾踊I碼。