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稅務(wù)籌劃做的好，節(jié)稅百萬不是夢(mèng)！

2020-11-27 02:21:59 郝書坤智慧源 1.2萬閱讀

案例分析-"竣工時(shí)間"推遲幾天，意外地省了幾百萬

我們?cè)诹私獾禺a(chǎn)項(xiàng)目過程中，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目的竣工備案和交房時(shí)間發(fā)生在12月份，毫無疑問，這是企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃未考慮稅務(wù)籌劃因素導(dǎo)致的行為。因此為您分析這種做法的來龍去脈，希望對(duì)您有所幫助。

稅務(wù)籌劃做的好,節(jié)稅百萬不是夢(mèng)！

相關(guān)稅法規(guī)定

（一）產(chǎn)品完工條件的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：　　1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。　　2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用?！　?、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）未完工產(chǎn)品和完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅處理方面的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

（四）未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的規(guī)定

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%. （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

稅收政策解讀

通過稅法相關(guān)規(guī)定不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品是按照預(yù)計(jì)毛利率（不低于3%-不低于15%）計(jì)算企業(yè)所得稅，銷售完工產(chǎn)品則按照計(jì)稅成本計(jì)算企業(yè)所得稅，并在完工年度將預(yù)計(jì)毛利調(diào)整為實(shí)際毛利。營(yíng)業(yè)成本的調(diào)整方法為用計(jì)稅成本計(jì)算的累計(jì)營(yíng)業(yè)成本減去累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本。

遞延納稅機(jī)會(huì)分析

1、在實(shí)際毛利大于預(yù)計(jì)毛利時(shí)，合理推遲“完工時(shí)間”通常會(huì)產(chǎn)生遞延納稅效應(yīng)。

例如文中開頭提到的現(xiàn)象，即竣備時(shí)間或交房時(shí)間為12月份的話，如能合理推遲到次年一月份，雖然竣備時(shí)間推遲了一個(gè)月甚至幾天，但將預(yù)計(jì)毛利調(diào)整為實(shí)際毛利的遞延納稅期會(huì)推遲一年。

2、遞延納稅效果分析

假如某項(xiàng)目所在地預(yù)計(jì)毛利率為10%，在完工年度按照計(jì)稅成本計(jì)算的實(shí)際毛利率為40%，截止完工年度累計(jì)銷售收入為10億元人民幣，則在完工年度因?yàn)閷㈩A(yù)計(jì)毛利調(diào)增為實(shí)際毛利而增加的企業(yè)所得稅金額為7500萬元：（10億×（40%-10%）×25%）。

這就意味著，如果能將“完工時(shí)間”合理推遲一個(gè)月甚至只需推遲幾天，至少7500萬元的企業(yè)所得稅會(huì)推遲1年繳納。這對(duì)于融資成本比較高的房地產(chǎn)企業(yè)來講，把7500萬元的稅款推遲一年納稅而節(jié)約的利息也是一筆不小的收益，保守地按照年息10%計(jì)算也有750萬元之多（現(xiàn)在大部分地產(chǎn)企業(yè)的融資成本在10%以上）。

結(jié)語

遞延納稅雖不能減少應(yīng)納稅額，但納稅期的推遲可以使納稅人無償使用這筆款項(xiàng)而不需支付利息，對(duì)納稅人來說等于是降低了稅收負(fù)擔(dān)。

納稅期的遞延有利于資金的周轉(zhuǎn)，節(jié)省了利息的支出，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。尤其在當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本高的時(shí)期，這種好處就尤為明顯了，希望引起您的重視，不要輕易放棄這樣的機(jī)會(huì)。

本文轉(zhuǎn)自：智慧源/作者：郝書坤

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