棚戶區(qū)改造的條件和要求，無規(guī)則不成方圓

國務(wù)院常務(wù)會議2015年6月17日會議決定，按照倡導(dǎo)以人為本的新鎮(zhèn)部署的三年行動計(jì)劃的實(shí)施，棚戶區(qū)改造，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬套。這一制度設(shè)計(jì)決定了“十三五”期間，棚戶區(qū)改造將成為目前我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分。2019年“兩會”工作報(bào)告再次明確，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目將繼續(xù)推進(jìn)，不會“暫停”或完全停止。所以，開始條件的棚戶區(qū)到底是什么呢？老百姓又該如何對項(xiàng)目發(fā)展初期的合法性進(jìn)行加以審查呢？

所謂棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目，即改造有棚戶區(qū)連續(xù)實(shí)施建筑物的特點(diǎn)。它可以通過征收拆遷這一“推倒新建”的方式進(jìn)行，還可以采取加固，改造，方式進(jìn)行翻新，形式可謂多種多樣。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中征收拆遷模式是比較常見的。中國從2009年開始，對中國國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，主要是針對一些使用年限較長、基礎(chǔ)設(shè)施破舊、住房密度大、生活環(huán)境臟亂等地區(qū)或者城中村，主要就是為了改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境。

而棚戶區(qū)改造的特點(diǎn)，就是房屋呈簡易結(jié)構(gòu)(如簡單的建筑物或筒子樓，沒有獨(dú)立衛(wèi)生間廚房)，建筑密度較大的影響，利用工作經(jīng)驗(yàn)很長一段時(shí)間(通常建立超過20年) ，房屋質(zhì)量差，建設(shè)信息安全風(fēng)險(xiǎn)和更多的風(fēng)險(xiǎn)(尤其是火，水，電的安全性)，使用功能不發(fā)達(dá)和配套基礎(chǔ)設(shè)施不健全等。故此，“棚戶區(qū)”并非沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上嚓P(guān)概念，而是可以作為一個國家需要通過研究分析列舉、描述結(jié)合所產(chǎn)生的相對比較模糊的范疇。

為了達(dá)到棚戶區(qū)改造，原住民標(biāo)準(zhǔn)的房屋征收，根據(jù)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)組織實(shí)施，集中危險(xiǎn)按照有關(guān)規(guī)定城鄉(xiāng)規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施執(zhí)行不力，需要大量的舊城改造中，一般應(yīng)證明棚戶區(qū)“危險(xiǎn)”集中，基礎(chǔ)設(shè)施落后。這里提到的“舊城改造”的概念在實(shí)踐和棚戶區(qū)基本上是相同的，也適用《條例》和特殊的地方法規(guī)規(guī)定的類項(xiàng)目的改造。

所謂“危房”，是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已成為危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能失去結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和承載能力，使房屋不能用于保證自身居住和使用安全。構(gòu)成危險(xiǎn)的，應(yīng)該由市，縣人民行政機(jī)關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)經(jīng)過調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算等程序后出具鑒定文書來判定。

棚戶區(qū)改造不僅要滿足上述基本條件，而且要按照法律規(guī)定的正當(dāng)程序進(jìn)行：

1. 具體把棚戶區(qū)改造納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃，“四規(guī)劃一計(jì)劃”要齊備;

被征收人可通過行政機(jī)關(guān)信息公開申請或相關(guān)網(wǎng)站查詢獲知這一項(xiàng)是否符合，也可以在起訴房屋征收決定的訴訟中審查被告區(qū)、縣行政機(jī)關(guān)的舉證。

2.就棚戶區(qū)改造及征收的必要性、公益性質(zhì)，可以舉行公開聽證會或?qū)＜艺撟C;

3.符合市，縣用地審查的用地項(xiàng)目用地總體規(guī)劃批準(zhǔn)，由土地預(yù)審意見出具的規(guī)劃和自然資源部門項(xiàng)目;

4.由改革部門進(jìn)行分析項(xiàng)目立項(xiàng)審批或核準(zhǔn);

5.由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門審查項(xiàng)目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，并頒發(fā)“一書兩證“;

6.環(huán)境保護(hù)部門進(jìn)行的項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià);

7.市縣級行政機(jī)關(guān)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)行政機(jī)關(guān)常務(wù)會議討論決定;

這項(xiàng)工作是否符合規(guī)定，被征收人可以進(jìn)行審查。這里面包括以下兩個東西，(1)是否社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)能力評估，(2)是否經(jīng)行政機(jī)關(guān)常務(wù)會議討論決定。

8.房屋署征收制定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市，縣行政機(jī)關(guān)組織方案論證，公示征求公眾意見。如果大部分的范圍內(nèi)棚變化對程序的罰款有異議的，市，縣的行政機(jī)關(guān)也應(yīng)組織被征收人和公眾代表進(jìn)行聽證，并根據(jù)情況修改方案。在這里，有必要強(qiáng)調(diào)的棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)實(shí)現(xiàn)就地和遷地保護(hù)相結(jié)合，把原地安置為主。在一些地方，以棚戶區(qū)改造的名義征收，但并不在原地重新進(jìn)行改善居民條件的建設(shè)行為，實(shí)際是囤積土地以備后續(xù)出讓，該類改造的合法性值得斟酌，甚至應(yīng)該被推翻。上述專家論證、提意見、聽證、修改方案等步驟均需由征收方在訴房屋征收決定的庭審中依法舉證證明。

9.征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專戶存儲之后，由市，縣人民行政機(jī)關(guān)征用補(bǔ)償費(fèi)用，使行政機(jī)關(guān)房屋征收的決定，開始征收補(bǔ)償安置工作。

10.如果是針對目前農(nóng)村集體土地上房屋的棚戶區(qū)改造，則應(yīng)當(dāng)先行完成集體主義土地征收，而不得通過直接590號令所規(guī)定的程序來在集體土地上開展棚改項(xiàng)目。

最后，律師想說的是，啟動棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有嚴(yán)格的程序要求，不能簡單地說改造轉(zhuǎn)型。隨著棚改的對象，擁有的條件和程序進(jìn)行全面的了解，以被啟動棚戶區(qū)改造后不處于被動地位。一旦發(fā)現(xiàn)涉案棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有違法之嫌且其補(bǔ)償方案明顯不能接受，就要盡早委托專業(yè)律師，起訴涉案房屋征收決定，以維護(hù)自己的合法利益和補(bǔ)償。