拆遷補償款是否交稅？被拆遷的人員需注意了

城市要發(fā)展，政府勢必要對一些城中村、棚戶區(qū)包括一些廠礦以及企業(yè)的土地進行征收重新規(guī)劃建設。政府收回土地給與企業(yè)的補償中，不僅是土地補償，還有房屋補償、拆遷中的設備損失、停工損失、安置費等補償。

對于被收回土地取得的補償，因為國家的政策明朗，企業(yè)和稅務的處理方式一致，即不征增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。那么對于建筑物、構(gòu)筑物的拆除補償要不要交稅呢？通過對相關的政策進行整理分析如下：

一、增值稅：

對于建筑物、構(gòu)筑物的補償?shù)恼鞫悊栴}，由于國家政策不明朗，因此在稅務處理上存在著以下兩種觀點：

第一種觀點認為，企業(yè)取得政府對房屋拆遷合理對價的補償，具有商業(yè)性，屬于有償放棄所有權(quán)行為，與轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)即銷售不動產(chǎn)沒有本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)36號文件第十四條規(guī)定，無償提供服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)視同銷售的情形。因此，除無償用于公益事業(yè)等特殊規(guī)定外，只要是對外提供房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，都屬于增值稅的應稅范圍，應以房屋補償額作為計稅依據(jù)，按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。執(zhí)此觀點的有湖北省國稅局、北京市國稅局。

第二種觀點認為，房屋拆遷補償，從政策、方式、補償?shù)确矫婢烧?guī)定，企業(yè)沒有自行選擇的權(quán)利，而正常商業(yè)交易買賣雙方自由出價、自愿成交。因此，企業(yè)取得拆遷補償和正常銷售行為有本質(zhì)的區(qū)別。根據(jù)36號文件附件1第十條明確規(guī)定，銷售不動產(chǎn)，指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務活動。拆遷補償屬于房屋不動產(chǎn)所有權(quán)的滅失，并非轉(zhuǎn)讓，滅失物權(quán)的行為未納入征稅范圍。同時，第十四條所規(guī)定的，視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的情形中，不包括企業(yè)取得房屋拆遷補償，稅法沒有明確規(guī)定則屬于不征稅范圍。

個人非常認同第二種觀點，企業(yè)被迫拆遷，取得的建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補償，屬于國家違約提前收回土地而給土地使用者帶來的損失，且這些建筑物、構(gòu)筑物因為政府收回土地而滅失，而滅失物權(quán)的行為不能和銷售房產(chǎn)相提并論，因此不能作為增值稅的征稅范圍，不應繳納增值稅。

結(jié)論：企業(yè)因城市實施規(guī)劃、國家設施需要而搬遷取得的建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償免征增值稅。

二、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

此初“因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。”根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條：“條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

結(jié)論：企業(yè)因城市實施規(guī)劃、國家設施需要而搬遷取得的建筑物及構(gòu)筑物拆遷補償免征土地增值稅。

三、企業(yè)所得稅

(一)政策依據(jù)：《國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告(國家稅務總局公告2012年第40號)

第十五條　企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

第十六條　企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

第十七條　下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應進行搬遷清算，計算搬遷所得：

1、從搬遷開始，5年內(nèi)(包括搬遷當年度)任何一年完成搬遷的。

2、從搬遷開始，搬遷時間滿5年(包括搬遷當年度)的年度。

第二十二條　企業(yè)應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關(包括遷出地和遷入地)報送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關材料。逾期未報的，除特殊原因并經(jīng)主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理，不得執(zhí)行本辦法的規(guī)定。

結(jié)論：企業(yè)因政策性拆遷取得的搬遷補償收入，不立即作為當年度的應稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算;在搬遷完成年度(從搬遷開始不超過5年)將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。而對于非政策性搬遷，則需要在取得搬遷收入的當年度將搬遷所得計入當年的企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

(二)政策性搬遷免稅條件

1、政策性搬遷的要求

《國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告(國家稅務總局公告2012年第40號)第三條　企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;

(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2、政策性搬遷的資料準備

《國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告(國家稅務總局公告2012年第40號)第二十二條、第二十三條規(guī)定：企業(yè)應向主管稅務機關報送的政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關材料，包括：企業(yè)應當自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關(包括遷出地和遷入地)報送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關材料，包括：

(1)政府搬遷文件或公告;

(2)搬遷重置總體規(guī)劃;

(3)拆遷補償協(xié)議;

(4)資產(chǎn)處置計劃;

(5)其他與搬遷相關的事項。

逾期未報的，除特殊原因并經(jīng)主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理。