農(nóng)村土地征收與補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，來看看有什么變化

隨著城市和房地產(chǎn)快速發(fā)展，我們城鎮(zhèn)居民或者城中村迎來一批又一批的拆遷安置，我們不少家庭分得了多套房產(chǎn)和現(xiàn)金，享受到拆遷帶來的紅利。但中國的發(fā)展，不僅是城市的發(fā)展，農(nóng)村也是不可分割的一部分，需要協(xié)同發(fā)展。當(dāng)前，國家加大了對農(nóng)村的投入，比如加大了基建、特色產(chǎn)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)等方面的推進(jìn)力度，不少地方也迎來了巨大變化。

在落實(shí)各項(xiàng)工程和建設(shè)中，農(nóng)村宅基地和土地可能會(huì)因此而被征收。土地是農(nóng)民賴以生存的資源，如果原來的土地被征收，那么如何做到農(nóng)民的利益不受損害，就顯得異常重要。一般說來，在征地過程中，我們首先想到的是國家會(huì)采取什么方式征收？征收后如何給予房屋和錢？到底是按人口還是按面積來補(bǔ)償？這些都事關(guān)個(gè)人切身利益，很有必要了解一下。

第一，先來了解一下農(nóng)村土地拆遷的法律依據(jù)

1.農(nóng)村土地征收基本法律依據(jù)：《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

2.農(nóng)村土地征收直接法律依據(jù)：《土地管理法》第五章第44條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”。

3.農(nóng)村土地征收具體操作的法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定，征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在的市、縣人民政府組織實(shí)施，將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公告。

第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有人所有，不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從上面的法律條款來看，地方政府對農(nóng)村土地拆遷的主要法律依據(jù)還是《土地管理法》，不難理解，因?yàn)樵谵r(nóng)村拆遷工作中，最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是“對被征收土地農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償”，地方政府根據(jù)法律和發(fā)展實(shí)際，出臺(tái)相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償政策。

第二，看看農(nóng)村土地拆遷補(bǔ)償方式

1.貨幣補(bǔ)償

給予被征地人一次性的現(xiàn)金補(bǔ)償，用于被補(bǔ)償人自行支配。

2.房屋成新

給被征收人重新劃撥一塊宅基地，另外，根據(jù)被征收房屋折舊率等因素，再給予一定的現(xiàn)金補(bǔ)償，用于被征對象重建房屋。這種方式往往會(huì)作為地方優(yōu)選方式。

3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換

由地方重新建造房屋提供給土地被征人，相當(dāng)于我們城里的安置房。

以上三種拆遷補(bǔ)償方式，均要求遵循“土地被征收人居住水平不降低”原則

第三，看看農(nóng)村土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

規(guī)定明確指出，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是省、市根據(jù)被拆遷標(biāo)的的市場價(jià)值和實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。也就是說，各地的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。一般來說，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可分3類：

1.土地補(bǔ)償費(fèi)

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為土地被征收前3年平均產(chǎn)值的六到十倍

2.安置補(bǔ)助費(fèi)

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地被征收前3年平均產(chǎn)值的四到六倍，每公頃補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)被征收前3年平均產(chǎn)值的十倍。

3.青苗補(bǔ)助費(fèi)

此項(xiàng)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，同樣也是按照被征收前3年的平均產(chǎn)值來計(jì)算，具體由地方相關(guān)部門評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)，但最高可以拿到15萬元/畝。

第四，2020年農(nóng)村拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新變化

1.無證房屋也能拿到拆遷補(bǔ)償

主要包括四類：一是世代相傳的祖屋;二是符合當(dāng)?shù)亟ǚ恳?guī)定要求，但沒有證的房屋;三是遇到城鄉(xiāng)改造規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)無證的房屋;四是在特殊時(shí)期建造的無證房屋，如上個(gè)世紀(jì)五六十年代建造的房屋，只要屬于合法建造房屋，也是可以拿到拆遷補(bǔ)償金的。

2.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將提高，補(bǔ)償范圍更廣

《土地管理法修正案(草案)》在去年底初審后，在2019年有望迎來二審，其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)土地征收改革問題，重中之重是提高農(nóng)村土地被征收后的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。除了能獲得“宅基地補(bǔ)償”和“房屋補(bǔ)償”外，還能獲得“房屋裝修補(bǔ)償”。

3.按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償有說法

從上面的分析來看，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償跟人口和面積都有關(guān)系，以面積為重。拆遷補(bǔ)償跟人口有關(guān)的費(fèi)用主要是“安置費(fèi)補(bǔ)償”這一項(xiàng)，有的地方叫“周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)”，即對被拆遷人按照家庭人口數(shù)量，每月發(fā)放補(bǔ)貼，每個(gè)地方根據(jù)條件有所差別。除此之外，人口對拆遷補(bǔ)償影響不大，各地可能附件了一些條件，具體以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。

4.如何判斷被拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

這個(gè)其實(shí)很簡單，拆遷的基本原則就是“不能低于拆遷之前的原居住生活標(biāo)準(zhǔn)”，我們拿到的拆遷補(bǔ)償金能不能買得起或者新建一套同區(qū)域、同面積、同裝修標(biāo)準(zhǔn)的房屋。如果不能同等置換，那么這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就不合理，加之當(dāng)我們遇到拆遷不按規(guī)定事先公示、強(qiáng)拆等不合理行為，可就有關(guān)事項(xiàng)向相關(guān)部門投訴糾正。最后，愿大家都能獲得合理的拆遷補(bǔ)償。