集體土地征收評估流程，通常的做法是這樣的

在國有土地上房屋征收中，評估環(huán)節(jié)的重要意義已經(jīng)為越來越多的被征收人所了解。那么，在廣大農(nóng)村的集體土地征收當中，是否也有類似的土地及房屋價值評估程序呢？

國有土地的房屋征收，依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的具體規(guī)定，已經(jīng)形成了一套比較完整、科學的評估流程。然而農(nóng)村集體土地征收目前卻沒有法律意義上的評估規(guī)定，《土地管理法》的修改也未能及時落地。那么，就現(xiàn)階段而言，農(nóng)村集體土地、房屋的價值是否能夠評估？

眾所周知，國有土地上的房屋征收與補償如今已擁有一套比較完整、科學的法律法規(guī)成為支撐，譬如在《國有土地上房屋征收與補償條例》的基礎(chǔ)上，就有了《國有土地上房屋征收評估辦法》來對其中重要的房屋價值評估環(huán)節(jié)進行具體規(guī)定。然而農(nóng)村集體土地征收目前仍處于法律法規(guī)嚴重缺失、落后的現(xiàn)狀中，《土地管理法》的修改又遲遲未能落地。那么，就現(xiàn)階段而言，農(nóng)村的土地、房屋的價值是否能夠評估，便是一些被征收人十分關(guān)心的問題了。

我們知道，農(nóng)村集體土地區(qū)別于城市房屋的重要之處在于，后者是可以入市交易的，故其有所謂的市場價格，而前者則不能。因此，農(nóng)村集體土地的價值便是一個相對固定的，人為規(guī)定出來的數(shù)額，而不會隨著市場變化而自由變化。理解了這一點，我們就能明白，集體土地征收之中是沒有“價值評估”這一說的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞準，再按照既有標準一算，就能得出被征收土地的補償數(shù)額來。

《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》(十)規(guī)定，當?shù)貒临Y源部門應對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。所謂“用地報批前的告知、確認、聽證工作”中的“確認”環(huán)節(jié)即應按此辦理。事實上，這一步驟就是在完成城市房屋“評估”程序中的一些類似的重要工作。

耕地、宅基地這部分，只需在確定上述信息后按已有的標準進行計算，其補償數(shù)額就基本可以確定了。宅基地上的房屋，在很多地方會有相對獨立的評估程序。我們還是以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例來做說明，其第14條規(guī)定，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布?！侗本┦姓胤课莶疬w補償規(guī)則》進一步明確，被拆遷房屋重置成新價按照《北京市房屋估價辦法》和《北京市住宅樓房估價技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

簡言之，對于宅基地上的房屋，其評估程序、步驟應類似于國有土地上的房屋評估。但在實踐中，這一程序通常不會那么嚴謹，最終給出的類似于評估報告的文件也不會像國有土地上房屋的那么詳細、正規(guī)，有的就是一張紙的內(nèi)容。需要指出的是，由于這一評估就是一個重置成新價，而不涉及房屋周邊房地產(chǎn)的市場價值，因此其數(shù)額要比國有土地上的房屋低得多。

我們有必要看一下這部分補償標準的大原則?！吨屑o委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，(集體土地上的)房屋拆遷要按照建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。據(jù)此，房屋價值評估環(huán)節(jié)是有的，但只是“參照精神執(zhí)行”，而不是嚴格遵照執(zhí)行，這點大家要能夠理解。

了解了并不盡如人意的現(xiàn)狀，我們有必要展望一下未來：《土地管理法》(修正案)征求意見稿將第47條修改為“征地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、農(nóng)民宅基地及房屋補償、地上附著物和青苗的補償費，以及被征地農(nóng)民的社會保障費用等”。若據(jù)此修改，那么宅基地上的房屋拆遷，就有望在全國范圍內(nèi)獲得一個相對獨立的評估、補償程序及標準。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。一些地方將房屋作為地上附著物予以補償?shù)淖龇▽⒂型粡氐捉K結(jié)，在這一部分的補償結(jié)果上，農(nóng)民也有望收獲更多好消息。

最后想提示廣大被征收人的是，即使在今天，農(nóng)村集體土地上的房屋面臨拆遷時仍存在通過評估、估價環(huán)節(jié)加以維權(quán)的可能性，復核、申請專家鑒定等救濟手段在一些地方是可用的。因此，在專業(yè)征收維權(quán)律師的指導下充分調(diào)動此階段可供運用的程序資源，客觀上將為被征收人的整體維權(quán)提供助力和幫助。我們也與廣大農(nóng)民朋友們一同期待著這一領(lǐng)域程序規(guī)范、科學合理之日的早日到來。