房地產(chǎn)開發(fā)土地征收流程，少一步都是違法的

土地拍賣為地方帶來了大筆收入，房地產(chǎn)開發(fā)又為地方經(jīng)濟(jì)提供了重要驅(qū)動。但是這一切的源頭——土地征收卻鮮有人關(guān)注。尤其是農(nóng)村土地征收，在一些地方存在一些亂像，不少被征收人經(jīng)常會遭遇違法征收。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，土地補(bǔ)償費(fèi)少，不少農(nóng)民因此吃了虧。土地的紅利，不應(yīng)該忽視農(nóng)民的權(quán)益。農(nóng)民朋友背后的付出，又有多少人看得見？

在這里要提醒農(nóng)村的廣大被征收人，不能忽視征收程序是否合法的問題。只有合法征收才能帶來合理補(bǔ)償。一旦遭遇違法征收，我們就要熟記“打蛇打七寸”的老話。只有找準(zhǔn)征收方的違法點(diǎn)，我們爭取合理公平的征收補(bǔ)償，才會水到渠成。今天我們就來熟悉一下房地產(chǎn)開發(fā)土地征收的流程。

第一步驟：發(fā)布征地公告

征地公告由縣級或市級國土資源部門實施，公告的內(nèi)容包括：①征地范圍、②面積、③補(bǔ)償方式、④補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、⑤安置途徑、⑥征地用途。公告應(yīng)當(dāng)張貼在被征收土地所在地的村范圍之內(nèi)。公告作出之后，村民不得搶栽、搶種農(nóng)作物，也不得搶建建筑物。

第二步驟：征詢村民意見

征地公告發(fā)布后，由縣、市級國土資源主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政機(jī)關(guān)向村集體經(jīng)濟(jì)組織(村民委員會)和村民咨詢關(guān)于征地公告的六項主要內(nèi)容的意見。村民委員會或者村民有不同意見的，由縣、市國土資源部門記錄在案，開始協(xié)調(diào)處理并告知他們有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。處理完畢后，縣、市國土資源主管部門也應(yīng)當(dāng)將記錄在案的異議意見和有關(guān)聽證材料作為必要的批準(zhǔn)材料。

第三步驟：實地調(diào)查與登記

土地征用過程中的實地調(diào)查程序是至關(guān)重要的。在這個環(huán)節(jié)里面，縣級或市級國土資源部門應(yīng)當(dāng)會同土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，去征收范圍內(nèi)對被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積、地上附著物的種類與數(shù)量、規(guī)格進(jìn)行實地調(diào)查，并將調(diào)查情況現(xiàn)場填制成表，一式三份，然后由縣級或市級國土資源部門與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人雙方共同確認(rèn)表格內(nèi)容，確認(rèn)無誤之后由土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字?？h級或市級國土資源部門也應(yīng)當(dāng)將土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽好字的表格作為報批的必備材料。

第四步驟：一書四方案

縣級或市級國土資源部門做完前三個步驟的工作之后，根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查與登記的具體情況，擬定出正式的“一書四方案”：一書是指建設(shè)用地說明書;四方案包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供應(yīng)土地方案。擬好后再組卷報省級人民行政機(jī)關(guān)或國務(wù)院批準(zhǔn)。

第五步驟：張貼征地公告

省級人民行政機(jī)關(guān)或者國務(wù)院作出征地批準(zhǔn)文件并下發(fā)給征收土地的縣級或市級人民行政機(jī)關(guān)之后，縣級或市級人民行政機(jī)關(guān)國土資源部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)進(jìn)行征地公告，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下四個方面：①征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間和批準(zhǔn)用途;②被征土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積;③征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;④辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)。另外，公告應(yīng)當(dāng)張貼在被征地所在村。

第六步驟：張貼征地補(bǔ)償安置方案公告

根據(jù)省級人民行政機(jī)關(guān)或經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《征收土地方案》，在征地公告之日起45天內(nèi)張貼在村里，縣級或者市級國土資源部門擬訂征地補(bǔ)償安置方案公告，公告應(yīng)當(dāng)包括以下六個方面:(一)征用土地的地點(diǎn)、土地類型、面積、附著物的種類和數(shù)量、地上青苗的種類和數(shù)量、需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;(三)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;(四)地上附著物、苗木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法;(五)農(nóng)業(yè)人員安置的具體方式;征地拆遷補(bǔ)償?shù)钠渌唧w辦法。

征地補(bǔ)償安置方案公告后，村委會和村民或其他權(quán)利人如果不同意計劃方案，或要求舉行聽證會的，應(yīng)當(dāng)自公告張貼之日起10個工作日內(nèi)發(fā)布不同意見到縣或市國土資源部門，后者應(yīng)該仔細(xì)研究，若有需要應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。需要修改征地補(bǔ)償安置方案的，由縣、市國土資源部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案進(jìn)行修改。

第七步驟：報批征地補(bǔ)償安置方案

縣級或者市級國土資源部門應(yīng)當(dāng)將公告后的征地補(bǔ)償安置方案，連同村委會、村民或其他權(quán)利人的不同意見及采納情況一起，報本級人民行政機(jī)關(guān)審批。

第八步驟：批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案

縣級或市級人民行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后公布土地征收補(bǔ)償安置方案和村委會和村民或其他權(quán)利人有其他不同意見經(jīng)采取審查并決定是否批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)報省國土資源部備案，并由縣級或市國土資源部門開始組織實施征地補(bǔ)償安置工作。

第九步驟：土地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

村民委員會、村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征地公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，即土地承包合同，到指定地點(diǎn)辦理土地補(bǔ)償?shù)怯洝Ｓ馄诓晦k理的，按照縣、市國土資源部門的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。

第十步驟：實施征地補(bǔ)償與土地交付

按規(guī)定落實土地補(bǔ)償之后。