怎么和拆遷辦的人談，學(xué)會(huì)四個(gè)技巧

我們國(guó)家房屋征收補(bǔ)償安置大多數(shù)是通過(guò)協(xié)商的方式，最終達(dá)成一致，簽訂協(xié)議。期間過(guò)程，可想而知，要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的思考、選擇、商談的過(guò)程，這里問(wèn)題來(lái)了，談判事關(guān)利益得失。遇到征收拆遷，怎么和拆遷辦的人談判呢？

1.收集必要的相關(guān)信息

拆遷時(shí)這些信息你都清楚嗎？該地段為什么拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償?shù)南禂?shù)是不同的。拆遷人是誰(shuí)？是否有拆遷許可證？拆遷公司是哪個(gè)？對(duì)方談判人員的組成情況如何？誰(shuí)是主要負(fù)責(zé)的？拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)是哪個(gè)？如果已經(jīng)做了評(píng)估，如何拿到評(píng)估報(bào)告？評(píng)估報(bào)告哪些地方比較合理？

2.有策略地安排談判的時(shí)間和地點(diǎn)

談判中，拖延是一種非常有用的時(shí)間策略。對(duì)被拆遷人而言，時(shí)間幾乎沒(méi)有成本。相反的對(duì)拆遷人而言，時(shí)間有巨大的資金成本和機(jī)會(huì)成本。所以北京英淇律師建議您在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進(jìn)行接觸，但是要了解其他拆遷戶(hù)的進(jìn)展，作為自己談判的基礎(chǔ)。

地點(diǎn)選擇上，千萬(wàn)不要自己主動(dòng)到對(duì)方的辦公室談判。主動(dòng)去則對(duì)方會(huì)認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對(duì)方找到自己家中，同時(shí)在談判過(guò)程中安排人員巧妙地、策略地干擾或終止談判的進(jìn)程。

3.確定理想的談判目標(biāo)

在拆遷談判中一些過(guò)高的補(bǔ)償要求會(huì)被對(duì)方認(rèn)為是“獅子大開(kāi)口”，會(huì)毀滅對(duì)方通過(guò)談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對(duì)方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時(shí)釀成“玉石俱焚”的悲劇。所以，選擇一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí)，如房產(chǎn)為居住，市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)，加上搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等55萬(wàn)，這就是談判尺碼，上下浮動(dòng)，貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對(duì)于一些復(fù)雜的，如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問(wèn)題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益，適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

4.談判可以先圍繞拆遷行為的合法性進(jìn)行

先審查授權(quán)(拆遷公司須有授權(quán)的行為)、《拆遷許可證》，審查拆遷項(xiàng)目否為公共利益，是否能夠啟動(dòng)，包括按照《物權(quán)法》、《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》對(duì)拆遷的合法性進(jìn)行審查之外，在拆遷程序的要點(diǎn)上有這么幾個(gè)環(huán)節(jié)：立項(xiàng)批復(fù)—用地批復(fù)—拆遷補(bǔ)償方案—建設(shè)用地批準(zhǔn)文件—資金到位證明。

《拆遷許可證》與《評(píng)估報(bào)告》的日期是否一致，拆遷范圍是否擴(kuò)大等等。拆遷工作人員、評(píng)估人員是否有違規(guī)行為。

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