租賃違建廠房遭強(qiáng)拆怎么辦，所持文件決定你的補(bǔ)償

被拆遷人最怕的就是自己的房子被認(rèn)定為“違建”，房屋被貼上“違建”的標(biāo)簽之后，拆遷補(bǔ)償就會(huì)降低，甚至拿不到補(bǔ)償。其中有一類(lèi)人們，更是害怕拆除違章建筑，那就是企業(yè)承租人，他們辛辛苦苦選址，前期不容易將生意做起來(lái)了，結(jié)果承租的廠房被認(rèn)定為違建要拆除，這其中造成的損失不是一點(diǎn)半點(diǎn)。那么，租賃違建廠房遭遇強(qiáng)拆怎么辦？其中的損失找誰(shuí)維權(quán)？

一、執(zhí)法機(jī)關(guān)違法執(zhí)法導(dǎo)致的損失可要求該機(jī)關(guān)賠償

根據(jù)《國(guó)家賠償法》第四條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在行使職權(quán)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利。而在強(qiáng)制拆除中，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋內(nèi)物品逐一核對(duì)、清點(diǎn)、登記，分類(lèi)造冊(cè)，凡不能立即交與物權(quán)人接收的，要將物品提存并妥善保管。

有的地方如浙江，還會(huì)專門(mén)出臺(tái)地方政策予以細(xì)化，進(jìn)一步要求強(qiáng)拆時(shí)必須有公證人員到場(chǎng)，對(duì)強(qiáng)拆及物品清理過(guò)程進(jìn)行公證。因此，一旦執(zhí)法機(jī)關(guān)在強(qiáng)拆過(guò)程中執(zhí)法不文明，造成承租人屋內(nèi)設(shè)備等損壞或丟失，就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、因房東隱瞞房屋情況導(dǎo)致的損失可要求房東賠償

根據(jù)最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，房屋屬于違建則訂立的租賃合同無(wú)效。又根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。從這個(gè)角度講，如果因?yàn)榉繓|故意隱瞞房屋合法性導(dǎo)致承租人受損的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。

具體來(lái)說(shuō)，首先承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的押金、租賃保證金等合同約定的費(fèi)用。

那么有人會(huì)進(jìn)一步想，既然合同無(wú)效，是否租金也應(yīng)當(dāng)予以退回，雖然從上述角度看，租金是應(yīng)當(dāng)退回的，但是實(shí)際上考慮到承租人畢竟實(shí)際使用房屋并獲益，如果再由承租人收回全部租金，不承擔(dān)任何費(fèi)用，未免顯失公平。

因此《房屋租賃合同解釋》第五條就規(guī)定，雖然出租人不能收取房租，但是可以按照合同約定的房租標(biāo)準(zhǔn)收取承租人使用房屋期間的占有使用費(fèi)，這樣一來(lái)一回，實(shí)際上導(dǎo)致了承租人不能要求退回租金的結(jié)果。

注意：《房屋租賃合同解釋》第十三條規(guī)定——

出租人未同意裝修或擴(kuò)建而承租人自行實(shí)施的，其損失由承租人承擔(dān)。但是以常理來(lái)看，租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修以便開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有合理性，因此法院通常認(rèn)為除非出租人能夠提供反證據(jù)，否則應(yīng)當(dāng)推定出租人是默示同意。

★.對(duì)于企業(yè)租賃房屋的情況來(lái)說(shuō)，因廠房被強(qiáng)拆導(dǎo)致的停工、遣散員工等損失，也可以向房東進(jìn)行主張。

但是此處的難點(diǎn)在于舉證，即停產(chǎn)停業(yè)的損失法院通常要參照之前的納稅額等指標(biāo)計(jì)算，員工遣散費(fèi)也同樣需要提供包括社保繳費(fèi)記錄等在內(nèi)的各類(lèi)單據(jù)。而對(duì)于中小型民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各方面臺(tái)賬不齊全，往往很難證明自己的損失，因此在事先的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中就需要格外注意賬目、單據(jù)的處理。

具體問(wèn)題具體分析，具體案件不同，承租人持有哪些證件，取得哪些證據(jù)，這些都能直接導(dǎo)致他能拿多少補(bǔ)償，有相關(guān)不明白的法律知識(shí)建議咨詢專業(yè)的律師，請(qǐng)求專業(yè)的幫助。