國家規(guī)定拆遷房可以買賣嗎？這些方面需要注意

房產(chǎn)市場上除了大家熟悉的商品房買賣外，其實也是可以購買動遷房的，只要動遷房產(chǎn)權(quán)齊備的話，那么也是可以跟普通的商品房一樣進(jìn)行買賣與過戶的，不過這種房子也是存在風(fēng)險的。那么動遷房可以買賣嗎，動遷房買賣有風(fēng)險嗎？

一、何為拆遷安置房？

安置房主要是為了配合相關(guān)部門的征地拆遷項目，是相關(guān)部門為被拆遷人或者承租人修建的拆遷后居住的房屋。

安置房一般有兩種：

一類是類似于商品房的安置房，這類房屋的發(fā)放主要是針對重大的城市建設(shè)而量身定做的，這類房屋是完全屬于個人的，唯一的限制就是取得產(chǎn)權(quán)以后的五年內(nèi)不可以進(jìn)行交易，最為典型的就是上海為準(zhǔn)備世博會召開進(jìn)行的拆遷活動。

另一類就是房地產(chǎn)公司為了開發(fā)地皮圍而為被拆遷人準(zhǔn)備的低層次的商品房屋。

二、動遷房可以買賣嗎？

拆遷安置房其實是可以買賣的，當(dāng)然比商品房的風(fēng)險來得大。拆遷安置房的買賣風(fēng)險主要有以下幾個方面：

1、由于安置房沒有房產(chǎn)證，無法過戶，造成買方付了房款，但卻無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)，買方的權(quán)益處于一種不確定的狀態(tài)。

2、因為沒有房產(chǎn)證，造成買方無法確認(rèn)賣方究竟是不是擬賣房屋的產(chǎn)權(quán)人。賣方出示的安置補償協(xié)議和房屋之間難以建立關(guān)聯(lián)。

3、賣方將房屋賣一個買家之后，有可能會再賣給其它人，這樣買方就會無端轉(zhuǎn)入與第三人的官司之中。

4、房屋如果升值較多，賣方可能會反悔，買賣合同有被法院判定無效的風(fēng)險。在此種情況下，其實買方并非處于無保護(hù)狀態(tài)。

三、購買拆遷安置房有何風(fēng)險？

安置房的購買也是基于個人身份進(jìn)行的，被拆遷人是適格主體，那么可以獲得政府的安置房補貼，初次之外是不可以的。安置房的買賣交易從法律上講是允許的，從市場行情上講是劃算的。安置房買賣最大的隱形糾紛便是無法一次性辦理完畢手續(xù)，如果本身和售房人關(guān)系不錯，那么也不擔(dān)心后續(xù)售房人不配合辦理手續(xù)，如果和售房人的關(guān)系較為尷尬或是遇上無理取鬧的售房人，后續(xù)辦理手續(xù)便是一個比較麻煩的事情。安置房的缺陷主要有以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，安置房的買賣必須在獲得所有權(quán)之后的五年之后才可以進(jìn)行，在這五年內(nèi)進(jìn)行交易，即使是已經(jīng)簽訂相關(guān)合同并交付房屋也是無效的，售房人依然可以讓買房搬離安置房，是否完成買房手續(xù)是房屋買賣是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆遷，安置房的買方與拆遷補償無關(guān)。

很多城市的城市化發(fā)展比較快，有很多安置房在修建后的幾年就會經(jīng)歷第二次的拆遷，第二次拆遷的補償往往是比安置房買賣時的價格要高，對于高出來的部分從法律上來講與買方是沒有關(guān)系的，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，二次拆遷的房屋是屬于原房屋的變形，是依賴原房屋的，并非是不依賴于原房屋的孳息與買房無關(guān)，另一方面賣方獲得二次拆遷的升值利益是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得的，合法合理。

第三，不確定不穩(wěn)定因素過多

在安置房的購置過程中，如果出現(xiàn)賣方死亡或者死亡后涉及遺產(chǎn)繼承糾紛，這都將大大降低安置房購買的穩(wěn)定性。對于安置房的國家稅收等政策也將影響買賣雙方的交易。

四、動遷房買賣合同注意事項

1、要求所有共有人在房屋買賣協(xié)議上簽名，否則會面臨房屋買賣無效的后果。如果其他共有人委托一人辦理的要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，或聘請律師見證委托書。

2、合同中明確約定，如出賣人料理產(chǎn)證時不予配合的法律后果。

3、合同條款設(shè)定時最好不要全款一次性付清，約定發(fā)生5年內(nèi)不過戶交易、一房二賣、抵押他人時的違約責(zé)任適當(dāng)重些，合同中設(shè)定擔(dān)保人或擔(dān)保物。

4、3年內(nèi)如發(fā)生意外事件等法律事實，如死亡、繼承、贈與、抵債、財富因訴訟被執(zhí)行、再動遷，要確定當(dāng)出現(xiàn)這一情況時的解決方法。

5、房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評估風(fēng)險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請而遭到查封。

6、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時間成本。

五、如何降低風(fēng)險？

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

綜上，安置房的買賣是受房產(chǎn)管理部門能否辦理產(chǎn)權(quán)登記決定的，一般有以下幾種情況：

一、有房屋權(quán)屬證書即可按照普通商品房的程序買賣。

二、若未獲得房屋權(quán)屬證書而進(jìn)行買賣就要依據(jù)法律進(jìn)行約束了。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由此可知，沒有房屋權(quán)屬證書進(jìn)行的買賣法院一般會認(rèn)定買賣合同無效，在拿到房屋權(quán)屬證書的過程中，造成一方因房價漲跌而造成的損失，應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。

三、如果在房屋買賣交易達(dá)成后獲得房屋權(quán)屬證書，但雙方存在爭議，法院則視為買賣合同合法有效，買方可以申請強制過戶。