棚戶區(qū)改造房可以買賣嗎？關(guān)鍵在于這幾個(gè)方面

城市化的建設(shè)引領(lǐng)了大批的城中村改造項(xiàng)目，用于安置城中村村民的安置房就變成了除商業(yè)房之外的又一大市場(chǎng)，購(gòu)買安置房要比商品房便宜得多，只是手續(xù)無(wú)法一次辦完的話需要安置房的出售房配合后續(xù)的手續(xù)辦理問(wèn)題，這也在很大程度上增加了買賣雙方產(chǎn)生糾紛的隱患。

回遷房就是開(kāi)發(fā)商或政府征收土地時(shí)，補(bǔ)償給回遷戶的房子，一共分為兩種，一種是集體用地像農(nóng)村用地，宅基地等等 一種是舊區(qū)改造，棚戶區(qū)改造，拆遷城市用地的賠償。那類似于這些回遷房可以買賣嗎？

拆遷戶的安置房可自由買賣嗎，需要哪些條件呢？

對(duì)于農(nóng)村安置房能不能買賣的問(wèn)題，實(shí)際上應(yīng)該算是可以買賣的，不過(guò)這也有條件作為限制，常見(jiàn)的安置房有三個(gè)性質(zhì)：

1. 統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)新村

如果說(shuō)，是在集體的土地上進(jìn)行一次統(tǒng)一的規(guī)劃建房，把這些房子分配給農(nóng)民當(dāng)做是安置房的話，這種就屬于小產(chǎn)權(quán)房，土地的最終屬性是集體的，房屋可以進(jìn)行買賣，宅基地也能夠自由的轉(zhuǎn)讓，雙方都必須是集體內(nèi)部的人，不然所有手續(xù)都無(wú)法通過(guò)。

2. 政府劃撥土地建房

這就用城中村或者是城郊村作為例子，他們被征地拆遷了之后，農(nóng)民就成了失去土地的農(nóng)民，所有的農(nóng)業(yè)戶口也會(huì)被轉(zhuǎn)換成城鎮(zhèn)戶口，他們的安置房，是由政府劃撥下來(lái)的，這類土地的產(chǎn)權(quán)歸屬并不完整。國(guó)家也規(guī)定了，這種安置房在五年內(nèi)不允許買賣，五年之后允許買賣，也必須補(bǔ)繳所謂的土地出讓金。

3. 具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房

就目前來(lái)說(shuō)，很多地方的拆遷，提供的安置房都已經(jīng)是商品房的房源，又或者是對(duì)農(nóng)民進(jìn)行直接的金錢補(bǔ)償，農(nóng)民可以選擇要錢，當(dāng)然也可以自由地購(gòu)買住房。當(dāng)農(nóng)民自己購(gòu)買了商品房之后，這類房子就是完全產(chǎn)權(quán)，也就是允許自由買賣的。

購(gòu)買拆遷安置房有何風(fēng)險(xiǎn)？

安置房的購(gòu)買也是基于個(gè)人身份進(jìn)行的，被拆遷人是適格主體，那么可以獲得政府的安置房補(bǔ)貼，初次之外是不可以的。安置房的買賣交易從法律上講是允許的，從市場(chǎng)行情上講是劃算的。安置房買賣最大的隱形糾紛便是無(wú)法一次性辦理完畢手續(xù)，如果本身和售房人關(guān)系不錯(cuò)，那么也不擔(dān)心后續(xù)售房人不配合辦理手續(xù)，如果和售房人的關(guān)系較為尷尬或是遇上無(wú)理取鬧的售房人，后續(xù)辦理手續(xù)便是一個(gè)比較麻煩的事情。安置房的缺陷主要有以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約

依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，安置房的買賣必須在獲得所有權(quán)之后的五年之后才可以進(jìn)行，在這五年內(nèi)進(jìn)行交易，即使是已經(jīng)簽訂相關(guān)合同并交付房屋也是無(wú)效的，售房人依然可以讓買房搬離安置房，是否完成買房手續(xù)是房屋買賣是否成立的必要因素。

第二，如果安置房二次拆遷，安置房的買方與拆遷補(bǔ)償無(wú)關(guān)。

很多城市的城市化發(fā)展比較快，有很多安置房在修建后的幾年就會(huì)經(jīng)歷第二次的拆遷，第二次拆遷的補(bǔ)償往往是比安置房買賣時(shí)的價(jià)格要高，對(duì)于高出來(lái)的部分從法律上來(lái)講與買方是沒(méi)有關(guān)系的，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，二次拆遷的房屋是屬于原房屋的變形，是依賴原房屋的，并非是不依賴于原房屋的孳息與買房無(wú)關(guān)，另一方面賣方獲得二次拆遷的升值利益是依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得的，合法合理。

第三，不確定不穩(wěn)定因素過(guò)多

在安置房的購(gòu)置過(guò)程中，如果出現(xiàn)賣方死亡或者死亡后涉及遺產(chǎn)繼承糾紛，這都將大大降低安置房購(gòu)買的穩(wěn)定性。對(duì)于安置房的國(guó)家稅收等政策也將影響買賣雙方的交易。

如何降低風(fēng)險(xiǎn)？

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

綜上，安置房的買賣是受房產(chǎn)管理部門能否辦理產(chǎn)權(quán)登記決定的，一般有以下幾種情況：

一、有房屋權(quán)屬證書(shū)即可按照普通商品房的程序買賣。

二、若未獲得房屋權(quán)屬證書(shū)而進(jìn)行買賣就要依據(jù)法律進(jìn)行約束了。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由此可知，沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行的買賣法院一般會(huì)認(rèn)定買賣合同無(wú)效，在拿到房屋權(quán)屬證書(shū)的過(guò)程中，造成一方因房?jī)r(jià)漲跌而造成的損失，應(yīng)由違約方承擔(dān)責(zé)任。

三、如果在房屋買賣交易達(dá)成后獲得房屋權(quán)屬證書(shū)，但雙方存在爭(zhēng)議，法院則視為買賣合同合法有效，買方可以申請(qǐng)強(qiáng)制過(guò)戶。

如果法院認(rèn)定無(wú)效的買賣合同的買房已經(jīng)在房屋中居住很長(zhǎng)時(shí)間，法院一般不會(huì)要求買方返還房屋。