怎么和拆遷辦談拆遷費(fèi)？掌握一些技巧很重要

拆遷補(bǔ)償容易引發(fā)糾紛，在處理此類問題時(shí)，往往少不了談判這一環(huán)節(jié)，那么究竟該如何談判，該如何將各執(zhí)一詞、相持不下的、不能讓步的局面化解到協(xié)商一致、簽訂補(bǔ)償協(xié)議的結(jié)果呢？要想談判中，發(fā)揮最好的優(yōu)勢(shì)，就需要談判的人掌握一些談判技巧。

一、未雨綢繆，做好拆遷前準(zhǔn)備

征地拆遷能為被征收人提供最強(qiáng)大、最有力的補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，就是被征收人手上的各種證明材料。

土地證、產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、環(huán)評(píng)等等，你能有的、能拿得出來的全部準(zhǔn)備好。并且一定不要傻乎乎把原件直接交給征收方，應(yīng)當(dāng)復(fù)印多份并將原件妥善保管到安全地方。

如果沒有證明或者證明材料，房屋手續(xù)有瑕疵的，要提前找到合理事由，比如歷史遺留原因、手續(xù)還在審批等等，千萬不要等征收方給你“安排”理由。

另外，要對(duì)自己房屋、土地狀況有明確了解。征收房屋的，要清楚房屋建筑、裝修成本，要對(duì)類似房屋市場(chǎng)價(jià)值做到心中有數(shù)。

征收耕地的，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以上本地國(guó)土局查詢，提前了解征地標(biāo)準(zhǔn)。如果不清楚的，要提前咨詢專業(yè)律師幫忙評(píng)估。

二、提高警惕，收集征收信息防范未然

為什么征收？是誰組織的征收？現(xiàn)在處在什么階段？涉及多少戶人家，多少畝土地？這些在征收初期就應(yīng)該了解。而在征收進(jìn)行時(shí)，就要了解征收信息項(xiàng)目、文件、進(jìn)展，不要道聽途說人云亦云。

《中華人民共和國(guó)政府信息公開條例》第11條第三款規(guī)定，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府、縣級(jí)人民政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息還應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(三)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況。

第12條：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)依照本條例第九條的規(guī)定，在其職責(zé)范圍內(nèi)確定主動(dòng)公開的政府信息的具體內(nèi)容，并重點(diǎn)公開下列政府信息：(三)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況;(四)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況。

據(jù)此看出，征地拆遷的信息公開是步驟明確、職責(zé)清晰的，可在實(shí)踐征收中，不會(huì)像法條規(guī)定的這樣簡(jiǎn)單，應(yīng)該公開的文件都沒公開，更不要說那些需要申請(qǐng)才會(huì)公開的文件了。

比如，征地告知書以及履行征地報(bào)批前程序的相關(guān)證明材料、一書四方案、征地批后實(shí)施中征地公告、征地補(bǔ)償安置方案等等。若被征收人不了解如何申請(qǐng)，可聯(lián)系律師提供幫助。以上兩點(diǎn)，是征收開始時(shí)，被征收人要做的必要功課。

下面，我們就來說一說征收中的談判技巧。

三、征收的談判技巧，談出合理補(bǔ)償

1、做好心理準(zhǔn)備，不露怯

面對(duì)征地拆遷，被征收人要提前做好心理準(zhǔn)備，“補(bǔ)償不公”很有可能落在你身上。如果一開始就軟弱、屈服了，主動(dòng)性沒了，做什么事都是被動(dòng)的，再說什么都沒用。

2、避補(bǔ)償，主動(dòng)說法

談判是一個(gè)過程，多少價(jià)位、何種補(bǔ)償方式被征收人不要談判一開始就透露，心里有底就行。被征收人要明白，心急吃不了熱豆腐，要懂得欲擒故縱。被征收人要對(duì)征收方提出的談判，在合適的時(shí)機(jī)答復(fù)，通常征收方在非原則性問題上還是愿意讓步的。

另外，被征收人不要“不分輕重”，比如房子才是補(bǔ)償?shù)闹攸c(diǎn)，就不要過多糾結(jié)一口井、一堵圍墻的些許補(bǔ)償了。要靈活掌握談判中讓步和堅(jiān)持的火候，清楚哪一部分是絕不讓步的，哪一些是可以再商量的，并以其違法點(diǎn)(比如沒有進(jìn)行聽證、沒有發(fā)布征地公告、沒有發(fā)布房屋征收決定公告)作為籌碼促進(jìn)談判，掌握話語權(quán)。

3、保持理智，做好長(zhǎng)期談判的準(zhǔn)備

當(dāng)征收方覺得你是鐵板一塊時(shí)，可能會(huì)晾你一段時(shí)間，可能是一個(gè)月、兩個(gè)月、甚至是半年。

這時(shí)被征收人不要慌張，將房屋證件放到安全地方、看守好房屋，同時(shí)對(duì)征收方下達(dá)的文件及時(shí)拍照保存，在文件規(guī)定的時(shí)效內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。不清楚的話可以咨詢律師，避免錯(cuò)過最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。

4、不被對(duì)方的言語恐嚇住

“你要價(jià)太高，不拆了”“你再不簽字，我們就強(qiáng)拆！”若談判不歡而散，語言恐嚇，停水停電停氣、斷路等逼遷手段就會(huì)上陣。當(dāng)進(jìn)行到這一步時(shí)，被征收人千萬不能屈服，否則之前的努力就白費(fèi)了。

5、維權(quán)要趁早

最后，如果有條件，談判全程錄音錄像。有財(cái)產(chǎn)損失，要及時(shí)報(bào)警并對(duì)電話錄音，出警情況錄像。對(duì)下達(dá)的文件拍照留存，想要維權(quán)一定要趁早。

總之，先知己，對(duì)自身情況有清晰認(rèn)知;再知彼，對(duì)征收方、拆遷公司常用的方式、拆遷的證據(jù)、救濟(jì)方式做充分的了解;然后掌握談判技巧、把握談判時(shí)機(jī)，當(dāng)談判無法進(jìn)行時(shí)，及時(shí)咨詢專業(yè)律師。