怎么和拆遷辦談拆遷費？掌握一些技巧很重要

拆遷補償容易引發(fā)糾紛，在處理此類問題時，往往少不了談判這一環(huán)節(jié)，那么究竟該如何談判，該如何將各執(zhí)一詞、相持不下的、不能讓步的局面化解到協(xié)商一致、簽訂補償協(xié)議的結(jié)果呢？要想談判中，發(fā)揮最好的優(yōu)勢，就需要談判的人掌握一些談判技巧。

一、未雨綢繆，做好拆遷前準備

征地拆遷能為被征收人提供最強大、最有力的補償?shù)囊罁?jù)，就是被征收人手上的各種證明材料。

土地證、產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照、環(huán)評等等，你能有的、能拿得出來的全部準備好。并且一定不要傻乎乎把原件直接交給征收方，應(yīng)當復(fù)印多份并將原件妥善保管到安全地方。

如果沒有證明或者證明材料，房屋手續(xù)有瑕疵的，要提前找到合理事由，比如歷史遺留原因、手續(xù)還在審批等等，千萬不要等征收方給你“安排”理由。

另外，要對自己房屋、土地狀況有明確了解。征收房屋的，要清楚房屋建筑、裝修成本，要對類似房屋市場價值做到心中有數(shù)。

征收耕地的，征地補償標準可以上本地國土局查詢，提前了解征地標準。如果不清楚的，要提前咨詢專業(yè)律師幫忙評估。

二、提高警惕，收集征收信息防范未然

為什么征收？是誰組織的征收？現(xiàn)在處在什么階段？涉及多少戶人家，多少畝土地？這些在征收初期就應(yīng)該了解。而在征收進行時，就要了解征收信息項目、文件、進展，不要道聽途說人云亦云。

《中華人民共和國政府信息公開條例》第11條第三款規(guī)定，設(shè)區(qū)的市級人民政府、縣級人民政府及其部門重點公開的政府信息還應(yīng)當包括下列內(nèi)容：(三)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況。

第12條：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當依照本條例第九條的規(guī)定，在其職責(zé)范圍內(nèi)確定主動公開的政府信息的具體內(nèi)容，并重點公開下列政府信息：(三)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況;(四)征收或者征用土地、房屋拆遷及其補償、補助費用的發(fā)放、使用情況。

據(jù)此看出，征地拆遷的信息公開是步驟明確、職責(zé)清晰的，可在實踐征收中，不會像法條規(guī)定的這樣簡單，應(yīng)該公開的文件都沒公開，更不要說那些需要申請才會公開的文件了。

比如，征地告知書以及履行征地報批前程序的相關(guān)證明材料、一書四方案、征地批后實施中征地公告、征地補償安置方案等等。若被征收人不了解如何申請，可聯(lián)系律師提供幫助。以上兩點，是征收開始時，被征收人要做的必要功課。

下面，我們就來說一說征收中的談判技巧。

三、征收的談判技巧，談出合理補償

1、做好心理準備，不露怯

面對征地拆遷，被征收人要提前做好心理準備，“補償不公”很有可能落在你身上。如果一開始就軟弱、屈服了，主動性沒了，做什么事都是被動的，再說什么都沒用。

2、避補償，主動說法

談判是一個過程，多少價位、何種補償方式被征收人不要談判一開始就透露，心里有底就行。被征收人要明白，心急吃不了熱豆腐，要懂得欲擒故縱。被征收人要對征收方提出的談判，在合適的時機答復(fù)，通常征收方在非原則性問題上還是愿意讓步的。

另外，被征收人不要“不分輕重”，比如房子才是補償?shù)闹攸c，就不要過多糾結(jié)一口井、一堵圍墻的些許補償了。要靈活掌握談判中讓步和堅持的火候，清楚哪一部分是絕不讓步的，哪一些是可以再商量的，并以其違法點(比如沒有進行聽證、沒有發(fā)布征地公告、沒有發(fā)布房屋征收決定公告)作為籌碼促進談判，掌握話語權(quán)。

3、保持理智，做好長期談判的準備

當征收方覺得你是鐵板一塊時，可能會晾你一段時間，可能是一個月、兩個月、甚至是半年。

這時被征收人不要慌張，將房屋證件放到安全地方、看守好房屋，同時對征收方下達的文件及時拍照保存，在文件規(guī)定的時效內(nèi)申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。不清楚的話可以咨詢律師，避免錯過最佳維權(quán)時機。

4、不被對方的言語恐嚇住

“你要價太高，不拆了”“你再不簽字，我們就強拆！”若談判不歡而散，語言恐嚇，停水停電停氣、斷路等逼遷手段就會上陣。當進行到這一步時，被征收人千萬不能屈服，否則之前的努力就白費了。

5、維權(quán)要趁早

最后，如果有條件，談判全程錄音錄像。有財產(chǎn)損失，要及時報警并對電話錄音，出警情況錄像。對下達的文件拍照留存，想要維權(quán)一定要趁早。

總之，先知己，對自身情況有清晰認知;再知彼，對征收方、拆遷公司常用的方式、拆遷的證據(jù)、救濟方式做充分的了解;然后掌握談判技巧、把握談判時機，當談判無法進行時，及時咨詢專業(yè)律師。