經(jīng)濟(jì)適用房與棚戶區(qū)改造區(qū)別，差別還是挺大的

近年，買賣棚改拆遷安置房糾紛越來越多，各地法院裁判也各有不同，有肯定的，有否定的，那么類似于這種棚改拆遷安置的房子到底能不能買？購(gòu)買者能不能獲得房屋就成為很多已經(jīng)購(gòu)買拆遷安置房或準(zhǔn)備購(gòu)買拆遷安置房者心中一個(gè)疑問。今天我們來說說經(jīng)適房與棚改房的一些區(qū)別。

一、什么叫拆遷安置房？

拆遷安置房顧名思義就是用于安置拆遷戶的房屋。在我國(guó)拆遷大體上分為兩類，集體土地上房屋拆遷和國(guó)有土地上房屋拆遷。集體土地上房屋拆遷的基本流程是征地+拆遷，國(guó)有土地上房屋拆遷就是征收拆遷。兩者所依據(jù)的法律法規(guī)也有不同。

(一)集體土地上房屋拆遷

在城中村和城市郊區(qū)農(nóng)村中一旦遇到拆遷，絕對(duì)和中彩票一樣，手中幾套房、存款數(shù)百萬，立馬轉(zhuǎn)身成為百萬甚至千萬富翁。該部分拆遷戶大多是歡迎拆遷的，即使有少數(shù)拆遷糾紛，那也是想被拆遷人想享受更多拆遷補(bǔ)償而引發(fā)的糾紛。

集體土地上房屋拆遷的第一步是征收土地，主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》及各省的土地管理?xiàng)l例。基本流程是：土地規(guī)劃—辦理土地置換指標(biāo)—擬定征地補(bǔ)償方案—辦理征地審批手續(xù)—發(fā)布征地公告—和村委會(huì)簽署征地協(xié)議—和村民簽署拆遷安置協(xié)議(貨幣/房屋)—領(lǐng)取貨幣/拆遷安置房。

(二)國(guó)有土地上房屋拆遷

該拆遷是針對(duì)房屋的土地使用權(quán)為國(guó)有。該部分拆遷不涉及土地征收，僅單純的為地上附著物的征收。前一段時(shí)間老百姓一致?lián)牡耐恋厥褂脵?quán)70年期滿后怎么辦的問題，隨著《物權(quán)法》和中央一系列政策的出臺(tái)，也逐漸煙消云散。國(guó)有土地上房屋拆遷主要分為產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)房指的是被拆遷人具有合法的房屋所有權(quán)證。非產(chǎn)權(quán)房主要指的是公租房，公租房包括政府公租房和單位自建出租房。國(guó)有土地上房屋拆遷的主要法律依據(jù)是《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，基本流程是：發(fā)布征收公告—擬定征收補(bǔ)償方案—簽署拆遷安置協(xié)議(貨幣/房屋)—領(lǐng)取貨幣/房屋。國(guó)有土地上拆遷安置的房屋有可能是商品房也有可能是拆遷安置房。如果置換的是商品房，被拆遷人直接取得了房屋權(quán)屬證書，同其他的商品房無差異，不再本文考慮范圍內(nèi)。

政府在建設(shè)拆遷安置房時(shí)，一般都是建設(shè)一個(gè)大的安置房片區(qū)，其中一般情況下都會(huì)包括拆遷安置房、中低價(jià)商品房、廉租房。政府在開發(fā)建設(shè)此類片區(qū)時(shí)，早些年都是政府自己籌建開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)，現(xiàn)在開始逐漸將該類項(xiàng)目交由專業(yè)的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，不過一般都會(huì)限定開發(fā)商的利潤(rùn)(如8%)，同時(shí)會(huì)給予開發(fā)商一些其他優(yōu)惠政策。

二、拆遷安置房與經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)別

依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。該類型房屋具有政府保障功能，是政府在歸集稅收后，一種造福于民的舉措，是社會(huì)資源二次調(diào)控分配的手段，目的是讓城市低收入人群能夠居者有其屋。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于購(gòu)買、使用、轉(zhuǎn)讓均由一整套制度，購(gòu)買者必須是城市低收入家庭、僅能自住不得出租牟利、出售時(shí)需要符合一定的時(shí)間限制，有的地方出售還需要向政府繳納一定的費(fèi)用。

經(jīng)濟(jì)適用房與拆遷安置房的區(qū)別主要體現(xiàn)為：

1、取得方式不同。拆遷安置房是被拆遷人原房屋被征收補(bǔ)償所得;經(jīng)濟(jì)適用房是申購(gòu)人符合低收入條件并公示后購(gòu)買所得。

2、取得是否存在對(duì)價(jià)不同。拆遷遵循的是補(bǔ)償原則，拆遷安置房一般都是被拆遷房屋置換所得;經(jīng)濟(jì)適用房具有很強(qiáng)的福利保障性質(zhì)，政府讓渡了一部分收益給申購(gòu)人，申購(gòu)人支付的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。

3、處分權(quán)利大小不同。拆遷安置房所有人可以自行決定房屋是自用還是出租;經(jīng)濟(jì)適用房?jī)H能為自住。

三、拆遷安置房買賣協(xié)議的效力問題

一些被拆遷人取得拆遷安置房后，會(huì)將其中的一套或幾套房屋出售給他人，從而獲取部分現(xiàn)金作他用。因?yàn)樵摲课莓?dāng)時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證，價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)相對(duì)比較低廉，吸引了一部分購(gòu)房者。但購(gòu)房者購(gòu)買并入住幾年后要求出售者辦理過戶手續(xù)時(shí)，一些出售者因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格與當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)格的巨大差異而心里不平衡，往往要求購(gòu)房者在支付一定的費(fèi)用才協(xié)助過戶，一些購(gòu)房者可能會(huì)妥協(xié)，但也有一部分購(gòu)房者不同意而發(fā)生糾紛，進(jìn)而起訴至人民法院。那么在這種協(xié)議中主要需要明確的是兩個(gè)法律問題。

1、未取得房屋所有權(quán)證的買賣協(xié)議是否有效？

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 ：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！?目前大多的拆遷安置房買賣協(xié)議都屬于該類情形，違反法律規(guī)定是肯定的了，但就是一定無效嗎？答案是否定的，該類協(xié)議是有效的。我國(guó)法律規(guī)定了很多不能干，但很多不能干不一定是無效的。如沒領(lǐng)結(jié)婚證不能生孩子，沒領(lǐng)準(zhǔn)生證不能不生孩子，那么孩子生了怎么辦？補(bǔ)辦唄。很多不能干的法律規(guī)定是政府主管部門為了方便管理而規(guī)定的，目的是讓社會(huì)在一套合理的規(guī)則內(nèi)有序運(yùn)行。在法律理論上，我們將不能干的事分為兩類，一類是肯定不能干，干了就無效，就要受到嚴(yán)重懲罰;另一類是不能干，干了也可以，但要補(bǔ)手續(xù)，可能還要承擔(dān)一定的懲罰。前一類叫效力性規(guī)定，后一類叫管理性規(guī)定。買賣未取得房屋所有權(quán)證的協(xié)議屬于違反管理性規(guī)定，該類規(guī)定不影響協(xié)議的效力，但需要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

2、拆遷安置房買賣協(xié)議是否損壞國(guó)家或公共利益？

在一些拆遷安置房買賣糾紛的案件中，由一些法院判決認(rèn)為協(xié)議無效，主要理由是該房屋買賣損害了國(guó)家和公共利益。筆者不認(rèn)可該類觀點(diǎn)，且在筆者辦理的拆遷安置房買賣糾紛案件中，通過與法官的溝通，詳細(xì)闡述觀點(diǎn)，法院最終認(rèn)可了我的觀點(diǎn)，認(rèn)為拆遷安置房買賣不涉及到國(guó)家和公共利益，協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。

拆遷安置房是被拆遷戶原有房屋置換而來，是依據(jù)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》取得，拆遷強(qiáng)調(diào)的是補(bǔ)償，被拆遷人在拆遷過程中并未享受到國(guó)家的福利保障，相反被拆遷人為了公共利益放棄了原有被拆遷房屋及房屋范圍內(nèi)的土地。拆遷安置房與原被拆遷房屋的置換屬于對(duì)價(jià)性的補(bǔ)償，不同于經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性質(zhì)，故不損害國(guó)家和公共利益。雖然拆遷安置房買賣過程中存在各種各樣的手續(xù)瑕疵問題，但不能根本影響協(xié)議的效力。