經濟適用房與棚戶區(qū)改造區(qū)別，差別還是挺大的

近年，買賣棚改拆遷安置房糾紛越來越多，各地法院裁判也各有不同，有肯定的，有否定的，那么類似于這種棚改拆遷安置的房子到底能不能買？購買者能不能獲得房屋就成為很多已經購買拆遷安置房或準備購買拆遷安置房者心中一個疑問。今天我們來說說經適房與棚改房的一些區(qū)別。

一、什么叫拆遷安置房？

拆遷安置房顧名思義就是用于安置拆遷戶的房屋。在我國拆遷大體上分為兩類，集體土地上房屋拆遷和國有土地上房屋拆遷。集體土地上房屋拆遷的基本流程是征地+拆遷，國有土地上房屋拆遷就是征收拆遷。兩者所依據的法律法規(guī)也有不同。

(一)集體土地上房屋拆遷

在城中村和城市郊區(qū)農村中一旦遇到拆遷，絕對和中彩票一樣，手中幾套房、存款數百萬，立馬轉身成為百萬甚至千萬富翁。該部分拆遷戶大多是歡迎拆遷的，即使有少數拆遷糾紛，那也是想被拆遷人想享受更多拆遷補償而引發(fā)的糾紛。

集體土地上房屋拆遷的第一步是征收土地，主要依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》及各省的土地管理條例?；玖鞒淌牵和恋匾?guī)劃—辦理土地置換指標—擬定征地補償方案—辦理征地審批手續(xù)—發(fā)布征地公告—和村委會簽署征地協(xié)議—和村民簽署拆遷安置協(xié)議(貨幣/房屋)—領取貨幣/拆遷安置房。

(二)國有土地上房屋拆遷

該拆遷是針對房屋的土地使用權為國有。該部分拆遷不涉及土地征收，僅單純的為地上附著物的征收。前一段時間老百姓一致擔心的土地使用權70年期滿后怎么辦的問題，隨著《物權法》和中央一系列政策的出臺，也逐漸煙消云散。國有土地上房屋拆遷主要分為產權房和非產權房。產權房指的是被拆遷人具有合法的房屋所有權證。非產權房主要指的是公租房，公租房包括政府公租房和單位自建出租房。國有土地上房屋拆遷的主要法律依據是《國有土地上房屋征收和補償條例》，基本流程是：發(fā)布征收公告—擬定征收補償方案—簽署拆遷安置協(xié)議(貨幣/房屋)—領取貨幣/房屋。國有土地上拆遷安置的房屋有可能是商品房也有可能是拆遷安置房。如果置換的是商品房，被拆遷人直接取得了房屋權屬證書，同其他的商品房無差異，不再本文考慮范圍內。

政府在建設拆遷安置房時，一般都是建設一個大的安置房片區(qū)，其中一般情況下都會包括拆遷安置房、中低價商品房、廉租房。政府在開發(fā)建設此類片區(qū)時，早些年都是政府自己籌建開發(fā)公司進行開發(fā)，現在開始逐漸將該類項目交由專業(yè)的開發(fā)商進行開發(fā)，不過一般都會限定開發(fā)商的利潤(如8%)，同時會給予開發(fā)商一些其他優(yōu)惠政策。

二、拆遷安置房與經濟適用房的區(qū)別

依據《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。該類型房屋具有政府保障功能，是政府在歸集稅收后，一種造福于民的舉措，是社會資源二次調控分配的手段，目的是讓城市低收入人群能夠居者有其屋。經濟適用房對于購買、使用、轉讓均由一整套制度，購買者必須是城市低收入家庭、僅能自住不得出租牟利、出售時需要符合一定的時間限制，有的地方出售還需要向政府繳納一定的費用。

經濟適用房與拆遷安置房的區(qū)別主要體現為：

1、取得方式不同。拆遷安置房是被拆遷人原房屋被征收補償所得;經濟適用房是申購人符合低收入條件并公示后購買所得。

2、取得是否存在對價不同。拆遷遵循的是補償原則，拆遷安置房一般都是被拆遷房屋置換所得;經濟適用房具有很強的福利保障性質，政府讓渡了一部分收益給申購人，申購人支付的價格遠遠低于市場價格。

3、處分權利大小不同。拆遷安置房所有人可以自行決定房屋是自用還是出租;經濟適用房僅能為自住。

三、拆遷安置房買賣協(xié)議的效力問題

一些被拆遷人取得拆遷安置房后，會將其中的一套或幾套房屋出售給他人，從而獲取部分現金作他用。因為該房屋當時尚未取得房屋所有權證，價格較市場價相對比較低廉，吸引了一部分購房者。但購房者購買并入住幾年后要求出售者辦理過戶手續(xù)時，一些出售者因為市場價格與當時購買價格的巨大差異而心里不平衡，往往要求購房者在支付一定的費用才協(xié)助過戶，一些購房者可能會妥協(xié)，但也有一部分購房者不同意而發(fā)生糾紛，進而起訴至人民法院。那么在這種協(xié)議中主要需要明確的是兩個法律問題。

1、未取得房屋所有權證的買賣協(xié)議是否有效？

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 ：“下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的?！?目前大多的拆遷安置房買賣協(xié)議都屬于該類情形，違反法律規(guī)定是肯定的了，但就是一定無效嗎？答案是否定的，該類協(xié)議是有效的。我國法律規(guī)定了很多不能干，但很多不能干不一定是無效的。如沒領結婚證不能生孩子，沒領準生證不能不生孩子，那么孩子生了怎么辦？補辦唄。很多不能干的法律規(guī)定是政府主管部門為了方便管理而規(guī)定的，目的是讓社會在一套合理的規(guī)則內有序運行。在法律理論上，我們將不能干的事分為兩類，一類是肯定不能干，干了就無效，就要受到嚴重懲罰;另一類是不能干，干了也可以，但要補手續(xù)，可能還要承擔一定的懲罰。前一類叫效力性規(guī)定，后一類叫管理性規(guī)定。買賣未取得房屋所有權證的協(xié)議屬于違反管理性規(guī)定，該類規(guī)定不影響協(xié)議的效力，但需要補辦相關手續(xù)。

2、拆遷安置房買賣協(xié)議是否損壞國家或公共利益？

在一些拆遷安置房買賣糾紛的案件中，由一些法院判決認為協(xié)議無效，主要理由是該房屋買賣損害了國家和公共利益。筆者不認可該類觀點，且在筆者辦理的拆遷安置房買賣糾紛案件中，通過與法官的溝通，詳細闡述觀點，法院最終認可了我的觀點，認為拆遷安置房買賣不涉及到國家和公共利益，協(xié)議應當有效。

拆遷安置房是被拆遷戶原有房屋置換而來，是依據《拆遷安置補償協(xié)議》取得，拆遷強調的是補償，被拆遷人在拆遷過程中并未享受到國家的福利保障，相反被拆遷人為了公共利益放棄了原有被拆遷房屋及房屋范圍內的土地。拆遷安置房與原被拆遷房屋的置換屬于對價性的補償，不同于經濟適用住房的保障性質，故不損害國家和公共利益。雖然拆遷安置房買賣過程中存在各種各樣的手續(xù)瑕疵問題，但不能根本影響協(xié)議的效力。