棚戶區(qū)的定義是什么？別誤解了這些概念

眾所周知，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的全面上馬，傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造、城中村改造項目數(shù)量開始減少，影響力也大不如前。但即便如此，仍有許多城市在繼續(xù)推進這類改造項目，其對老百姓未來生活的影響仍不可小覷。本文，針對大家對棚戶區(qū)(城中村)改造的一些誤解、誤傳進行解讀，旨在幫助讀者掌握此類項目的權(quán)利救濟要領(lǐng)。來梳理一下棚戶區(qū)的具體定義。

誤解一：“棚改”管城市，“城中村改造”管農(nóng)村？

事實是，棚戶區(qū)改造項目雖在初始階段主要針對城市國有土地上的集中連片老舊房屋，但在多年的發(fā)展過程中已逐步向農(nóng)村過渡、延展。

很多地方都存在針對農(nóng)村集體土地上房屋的“棚戶區(qū)改造”項目，多通過“征地+拆遷”的模式開展。農(nóng)民朋友只需依據(jù)《土地管理法》第47、48條的規(guī)定即可大致掌握其權(quán)利救濟要點，確保自己不吃虧上當。

不過，一些所謂的“農(nóng)村棚戶區(qū)改造”本質(zhì)上是由村委會等民事主體發(fā)起的協(xié)議搬遷性質(zhì)項目，棚戶區(qū)只是其所選取的一個“名頭”，不具有法律或者政策上的實際意義。對這類項目的權(quán)利救濟，可參照騰退、舊村改造、整村撤并類拆遷進行。

而“城中村”改造的確突出的是“城市中的農(nóng)村”，其一般需要通過征地程序后才能推動房屋拆遷，也同樣包含許多協(xié)議搬遷因素。

故此，即使在農(nóng)村地區(qū)，你也可能遇到棚戶區(qū)改造，凡事并無絕對。

誤解二：城中村改造可參照國有土地上房屋征收的標準給予補償？

這種“可參照執(zhí)行”觀點的主要依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款。

需要再次強調(diào)的是，該條款中“土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)予支持”的結(jié)論有著較為嚴格的適用前提，并非所有的“城中村”房屋都能夠適用。

對集體土地上房屋的拆遷補償，應(yīng)當以適用《土地管理法》第48條規(guī)定的對農(nóng)村村民住宅的補償標準、方式、內(nèi)容為原則。

僅在土地征收方在征地時未在合理期限內(nèi)及時對地上房屋給予補償安置的情形下才可能適用前述司法解釋的規(guī)定。

而根據(jù)最高法的多份裁判顯示，一些“城中村改造”名義的項目并非征收性質(zhì)，不存在征收集體土地的情況，其也就自然不能適用前述“參照執(zhí)行”補償標準的規(guī)定了。

誤解三：棚改能強拆，城中村改造不能強拆？

能不能強制拆除老百姓的房屋，主要不在于項目的名字，而在于項目的法律性質(zhì)認定。

如果涉案“改造”項目系區(qū)、縣政府主導的征收行為，那么地方政府及其有關(guān)主管部門有權(quán)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》或者《土地管理法》的規(guī)定對逾期未簽約搬遷戶申請法院強制執(zhí)行，最后的強拆行為一般由區(qū)縣政府組織人員實施。

而如果涉案“改造”項目僅是開發(fā)商介入下的“村民自治”性質(zhì)協(xié)議搬遷，那么在村民未同意簽約的情形下，任何單位和個人都無權(quán)強制拆除、幫助拆除村民的房屋。

“協(xié)議搬遷”“村民自治”突出的是村民的意愿，搬不搬、拆不拆、簽不簽全由村民自己說了算，村委會、開發(fā)商等任何主體無權(quán)越俎代庖擅作主張。

能夠明確的一點是，對于合法建造的房子，在當事人不同意搬遷的前提下，任何人都無權(quán)在未獲取法院執(zhí)行裁定時強拆房屋。

老百姓需要注意的是，一味“拖延”未必是解決問題的好辦法。廣東省的地方性規(guī)定更是指出，若一個城中村改造項目達到了一定的同意簽約比例，將可能由政府出面對不同意的戶作出拆遷補償裁決，“協(xié)議搬遷”將轉(zhuǎn)化為具有行政強制性的拆遷。裁決生效后政府同樣有權(quán)申請法院強制執(zhí)行。

簡言之，“補償合適了就走”才是老百姓在愿意改善居住環(huán)境的前提下最明智的選擇。

誤解四：棚戶區(qū)改造補償高，城中村改造補償?shù)停?/p>

對不同性質(zhì)、種類拆遷項目的補償進行比較具有盲目性，這就如同桌子和椅子的價值不可簡單比較一樣。

我們簡單羅列一下幾種常見“改造”項目的補償標準狀況：

1. 棚戶區(qū)改造(城市房屋征收)

(1)被征收房屋價值的補償(不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，依據(jù)評估)

(2)搬遷和臨時安置的補償(補償方案制定“一口價”)

(3)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償(協(xié)商不一致時委托評估)

(4)補助和獎勵(政策性，符合條件、配合簽約才有，不是法定補償項目)

2. 城中村改造(農(nóng)村集體土地征收+房屋拆遷)

(1)土地補償費+安置補助費(依據(jù)征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價確定，部分歸村集體所有，但應(yīng)用于農(nóng)民)

(2)其他地上附著物和青苗補償費(補償安置方案制定標準，特殊作物可評估)

(3)農(nóng)村村民住宅的補償費(宅基地的地價+房屋的重置成新價，前者參照適用區(qū)片綜合地價標準，后者依據(jù)評估得出)

(4)被征地農(nóng)民的社會保障費用

(5)配合早簽約、早選房的同樣可能有獎勵費可拿。

3. 名為“棚戶區(qū)(城中村)改造”，實為非征收性質(zhì)的協(xié)議搬遷

無法定補償標準、項目、方式，主要依據(jù)地方政策和所在村發(fā)布的補償安置方案，經(jīng)民主協(xié)商給予補償安置。

也就是說，第3類項目的補償多少存在很大的不確定性。一些同時掛著“棚改”和“騰退”名義的項目，補出“幾套房”來是很正常的事情。但一些“整村撤并”“村改居”性質(zhì)的項目，村民需要自己貼錢買安置房的也并不鮮見。

最后要提示廣大面臨各類“改造”項目的被拆遷人的是，弄清自己所遭遇的是上述哪類改造項目對我們依法提出權(quán)利主張十分重要，這就需要被拆遷人在項目啟動初期及時迅速采取行動，收集所有能見到的與項目相關(guān)的材料、證據(jù)，及時咨詢專業(yè)律師。在事實不清的情況下盲目與他人經(jīng)歷過的拆遷進行對比意義不大，反而可能將我們引入歧途，不利于科學、合理地提出補償訴求。