棚戶區(qū)的定義是什么？別誤解了這些概念

眾所周知，隨著城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的全面上馬，傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造、城中村改造項(xiàng)目數(shù)量開(kāi)始減少，影響力也大不如前。但即便如此，仍有許多城市在繼續(xù)推進(jìn)這類改造項(xiàng)目，其對(duì)老百姓未來(lái)生活的影響仍不可小覷。本文，針對(duì)大家對(duì)棚戶區(qū)(城中村)改造的一些誤解、誤傳進(jìn)行解讀，旨在幫助讀者掌握此類項(xiàng)目的權(quán)利救濟(jì)要領(lǐng)。來(lái)梳理一下棚戶區(qū)的具體定義。

誤解一：“棚改”管城市，“城中村改造”管農(nóng)村？

事實(shí)是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目雖在初始階段主要針對(duì)城市國(guó)有土地上的集中連片老舊房屋，但在多年的發(fā)展過(guò)程中已逐步向農(nóng)村過(guò)渡、延展。

很多地方都存在針對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋的“棚戶區(qū)改造”項(xiàng)目，多通過(guò)“征地+拆遷”的模式開(kāi)展。農(nóng)民朋友只需依據(jù)《土地管理法》第47、48條的規(guī)定即可大致掌握其權(quán)利救濟(jì)要點(diǎn)，確保自己不吃虧上當(dāng)。

不過(guò)，一些所謂的“農(nóng)村棚戶區(qū)改造”本質(zhì)上是由村委會(huì)等民事主體發(fā)起的協(xié)議搬遷性質(zhì)項(xiàng)目，棚戶區(qū)只是其所選取的一個(gè)“名頭”，不具有法律或者政策上的實(shí)際意義。對(duì)這類項(xiàng)目的權(quán)利救濟(jì)，可參照騰退、舊村改造、整村撤并類拆遷進(jìn)行。

而“城中村”改造的確突出的是“城市中的農(nóng)村”，其一般需要通過(guò)征地程序后才能推動(dòng)房屋拆遷，也同樣包含許多協(xié)議搬遷因素。

故此，即使在農(nóng)村地區(qū)，你也可能遇到棚戶區(qū)改造，凡事并無(wú)絕對(duì)。

誤解二：城中村改造可參照國(guó)有土地上房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償？

這種“可參照?qǐng)?zhí)行”觀點(diǎn)的主要依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條第2款。

需要再次強(qiáng)調(diào)的是，該條款中“土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持”的結(jié)論有著較為嚴(yán)格的適用前提，并非所有的“城中村”房屋都能夠適用。

對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以適用《土地管理法》第48條規(guī)定的對(duì)農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、內(nèi)容為原則。

僅在土地征收方在征地時(shí)未在合理期限內(nèi)及時(shí)對(duì)地上房屋給予補(bǔ)償安置的情形下才可能適用前述司法解釋的規(guī)定。

而根據(jù)最高法的多份裁判顯示，一些“城中村改造”名義的項(xiàng)目并非征收性質(zhì)，不存在征收集體土地的情況，其也就自然不能適用前述“參照?qǐng)?zhí)行”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定了。

誤解三：棚改能強(qiáng)拆，城中村改造不能強(qiáng)拆？

能不能強(qiáng)制拆除老百姓的房屋，主要不在于項(xiàng)目的名字，而在于項(xiàng)目的法律性質(zhì)認(rèn)定。

如果涉案“改造”項(xiàng)目系區(qū)、縣政府主導(dǎo)的征收行為，那么地方政府及其有關(guān)主管部門有權(quán)依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》或者《土地管理法》的規(guī)定對(duì)逾期未簽約搬遷戶申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，最后的強(qiáng)拆行為一般由區(qū)縣政府組織人員實(shí)施。

而如果涉案“改造”項(xiàng)目?jī)H是開(kāi)發(fā)商介入下的“村民自治”性質(zhì)協(xié)議搬遷，那么在村民未同意簽約的情形下，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)強(qiáng)制拆除、幫助拆除村民的房屋。

“協(xié)議搬遷”“村民自治”突出的是村民的意愿，搬不搬、拆不拆、簽不簽全由村民自己說(shuō)了算，村委會(huì)、開(kāi)發(fā)商等任何主體無(wú)權(quán)越俎代庖擅作主張。

能夠明確的一點(diǎn)是，對(duì)于合法建造的房子，在當(dāng)事人不同意搬遷的前提下，任何人都無(wú)權(quán)在未獲取法院執(zhí)行裁定時(shí)強(qiáng)拆房屋。

老百姓需要注意的是，一味“拖延”未必是解決問(wèn)題的好辦法。廣東省的地方性規(guī)定更是指出，若一個(gè)城中村改造項(xiàng)目達(dá)到了一定的同意簽約比例，將可能由政府出面對(duì)不同意的戶作出拆遷補(bǔ)償裁決，“協(xié)議搬遷”將轉(zhuǎn)化為具有行政強(qiáng)制性的拆遷。裁決生效后政府同樣有權(quán)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

簡(jiǎn)言之，“補(bǔ)償合適了就走”才是老百姓在愿意改善居住環(huán)境的前提下最明智的選擇。

誤解四：棚戶區(qū)改造補(bǔ)償高，城中村改造補(bǔ)償?shù)停?/p>

對(duì)不同性質(zhì)、種類拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償進(jìn)行比較具有盲目性，這就如同桌子和椅子的價(jià)值不可簡(jiǎn)單比較一樣。

我們簡(jiǎn)單羅列一下幾種常見(jiàn)“改造”項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)狀況：

1. 棚戶區(qū)改造(城市房屋征收)

(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，依據(jù)評(píng)估)

(2)搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償(補(bǔ)償方案制定“一口價(jià)”)

(3)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償(協(xié)商不一致時(shí)委托評(píng)估)

(4)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)(政策性，符合條件、配合簽約才有，不是法定補(bǔ)償項(xiàng)目)

2. 城中村改造(農(nóng)村集體土地征收+房屋拆遷)

(1)土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)(依據(jù)征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)確定，部分歸村集體所有，但應(yīng)用于農(nóng)民)

(2)其他地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)(補(bǔ)償安置方案制定標(biāo)準(zhǔn)，特殊作物可評(píng)估)

(3)農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)(宅基地的地價(jià)+房屋的重置成新價(jià)，前者參照適用區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，后者依據(jù)評(píng)估得出)

(4)被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

(5)配合早簽約、早選房的同樣可能有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)可拿。

3. 名為“棚戶區(qū)(城中村)改造”，實(shí)為非征收性質(zhì)的協(xié)議搬遷

無(wú)法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式，主要依據(jù)地方政策和所在村發(fā)布的補(bǔ)償安置方案，經(jīng)民主協(xié)商給予補(bǔ)償安置。

也就是說(shuō)，第3類項(xiàng)目的補(bǔ)償多少存在很大的不確定性。一些同時(shí)掛著“棚改”和“騰退”名義的項(xiàng)目，補(bǔ)出“幾套房”來(lái)是很正常的事情。但一些“整村撤并”“村改居”性質(zhì)的項(xiàng)目，村民需要自己貼錢買安置房的也并不鮮見(jiàn)。

最后要提示廣大面臨各類“改造”項(xiàng)目的被拆遷人的是，弄清自己所遭遇的是上述哪類改造項(xiàng)目對(duì)我們依法提出權(quán)利主張十分重要，這就需要被拆遷人在項(xiàng)目啟動(dòng)初期及時(shí)迅速采取行動(dòng)，收集所有能見(jiàn)到的與項(xiàng)目相關(guān)的材料、證據(jù)，及時(shí)咨詢專業(yè)律師。在事實(shí)不清的情況下盲目與他人經(jīng)歷過(guò)的拆遷進(jìn)行對(duì)比意義不大，反而可能將我們引入歧途，不利于科學(xué)、合理地提出補(bǔ)償訴求。