農(nóng)村集體土地建廠屬于違建嗎？需要符合這些程序

很多居住在農(nóng)村的老百姓，會選擇在自己分得的耕地上建廠房、建養(yǎng)殖場，拓展業(yè)務(wù)。但是由于法治不健全等原因，很多老百姓并沒有較高的法律維權(quán)意識，認(rèn)為只要不是殺人放火，不是搶奪別人家領(lǐng)地，就是合法。因此，他們覺得在自己的領(lǐng)地上建廠、建養(yǎng)殖場都是合法的。那么對于這種在農(nóng)村集體土地建廠的情況屬于違建嗎？如何才能成為合法建筑？

其實(shí)，伴隨著國家法治建設(shè)的不斷完善，針對不同的土地性質(zhì)有不同的要求，不能亂建亂改。具體而言，國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，禁止擅自在耕地上建房，違者由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

換言之，耕地上禁止建廠，否則算違建，一般不補(bǔ)償，或只補(bǔ)償建筑成本價(jià);那么怎么才能合法建廠呢？

租賃農(nóng)村建設(shè)用地的合法取得方式一共有兩種：

1股權(quán)置換土地使用權(quán)。

股權(quán)置換的方式在法律層面是合法有效的，但是在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營過程中，股權(quán)置換意味著債權(quán)債務(wù)的重組和轉(zhuǎn)化，會對企業(yè)的經(jīng)營帶來很大的沖擊，在實(shí)際操作的過程中也是比較麻煩的，還是建議企業(yè)從一開始就合法獲得土地使用權(quán)，不要中途獲得，以免擾亂經(jīng)濟(jì)。

2.利用已獲得的建設(shè)用地來滿足生產(chǎn)經(jīng)營的需求

這種方式相比于前一種是非常簡單的，只要已獲得的建設(shè)用地是合法手續(xù)獲得，那么后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營需求就可以滿足了。其次，運(yùn)用這種方式還需要結(jié)合《土地管理法》第43、59、60、63條的規(guī)定。

第一，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。

第二，集體建設(shè)用地僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等3種使用范圍。

第三，不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，既不能在集體土地初級市場取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級市場以出讓、轉(zhuǎn)讓或出租形式獲得。

第四，對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。