農(nóng)村屬于棚戶區(qū)嗎？切莫被套路了

近幾年來，隨著我國社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的前進(jìn)遇到了供求關(guān)系大不平衡，新建房子越來越多，想購買者同樣很多，但是價(jià)格居高不下，老百姓購買力無法滿足購房需求，這個時候一個新興名詞，走進(jìn)了千家萬戶——“棚戶區(qū)改造”，一來可以改善人們的居住環(huán)境，二來可以大面積的“去庫存”，拉動國民經(jīng)濟(jì)。就這樣棚戶區(qū)改造也成為了當(dāng)下社會人們所關(guān)注的問題之一。在一些地區(qū)的棚戶區(qū)改造過程中，沒有考慮具體的房屋情況，將一些農(nóng)村房屋也納入了棚戶區(qū)改造的行列。那么農(nóng)村屬于棚戶區(qū)改造的范疇嗎？

一、棚戶區(qū)改造，到底是什么？

(一)必須明確，棚戶區(qū)改造沒農(nóng)村什么事。若宅基地上的房“被棚改”了，則十有八九是有問題的。

為什么這么說？

從2009年的《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，名稱中即可看出棚戶區(qū)改造僅包含兩類位置的房屋：一是城市范圍內(nèi)的國有土地上房屋;二是國有工礦區(qū)。顯然，是沒有農(nóng)村集體土地上房屋。

在2013年的《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中，將棚戶區(qū)改造分為了4類：城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造。農(nóng)村集體土地上房屋，依舊不屬于棚戶區(qū)改造的范疇。

很多城中村“被棚改”，其實(shí)是違背了這個指導(dǎo)意見的，因?yàn)槌侵写宓耐恋兀瑢?shí)際上也是集體土地。但是由于一些城中村、城邊村確實(shí)已與繁華的都市相接壤，并且存在連片密集的、有安全隱患的簡陋住房，所以也被列入了棚改計(jì)劃。

所以，如果農(nóng)村集體土地的房屋“被棚改”，那一定是征收方看中了這塊地，想搞商業(yè)開發(fā)。在沒有經(jīng)過審批的情況下，私自將集體土地“轉(zhuǎn)換”為國有土地，打著“棚改”的旗號，把宅基地給“商業(yè)開發(fā)”了，這種行為是嚴(yán)重違反《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的。

(二)哪些房子才是棚戶呢？

這個問題相當(dāng)重要，但是，法律上并無明確的界定。實(shí)務(wù)中，所謂“棚戶區(qū)”，一般指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。可是，這兒差、那兒差，都沒有任何的標(biāo)準(zhǔn)，說你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚戶”，就是這樣來的。

碰到這種情況怎么辦？

1、一定要明確，棚戶區(qū)改造拆遷的進(jìn)行，須嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。因此，棚改絕不是如騰退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的征收項(xiàng)目中的一類。

2、棚戶區(qū)改造拆遷，禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷。若要對被征收人的“棚戶”實(shí)施強(qiáng)拆，政府必須先下征收補(bǔ)償決定，再申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。實(shí)踐中因?yàn)槭恰芭镒印本碗S便推、拆的情形，是嚴(yán)重違法的。

3、對于明顯不屬于棚戶區(qū)，而被硬塞進(jìn)這個“筐”里的征收項(xiàng)目，被征收人可考慮，起訴征收決定，看是否可將其撤銷。

(三)貨幣化安置和實(shí)物安置是怎么回事？

簡單說，貨幣化安置就是給錢，自己拿錢去買房，而實(shí)物安置就是給房，給你回遷房或者換同等房，孰好孰壞，其實(shí)因人而異。

(四)最后，提醒把握住兩點(diǎn)，以應(yīng)萬變：

1、要房還是要錢，堅(jiān)持自己選：

錢和房各有利弊，還需自身權(quán)衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的時間可能因各種客觀原因而延后，被拆遷人可能由于他人的一些做法、選擇，而面臨長期在外過渡的情形。

2、補(bǔ)償安置方式，慎選“購房券”：

購房券的性質(zhì)，更接近于實(shí)物安置，即它只能用來買房，而很難再兌換成現(xiàn)金。而在實(shí)際使用中，因其所面臨的種種限制、附加義務(wù)，已廣為被征收人所詬病，由“券”到“房”的過程，不是順途。

二、棚戶區(qū)改造，房屋置換比例：

(一)計(jì)算方式：

1、“一刀切”的安置方式：

通常，進(jìn)行安置，只依照被征收房屋的面積大小。而比例的常規(guī)描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需明確的是，房屋產(chǎn)權(quán)置換要綜合房屋的市場價(jià)值和置換的房屋價(jià)值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補(bǔ)償。

2、“置換系數(shù)”：

很多拆遷戶在計(jì)算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數(shù)這個問題，置換系數(shù)可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結(jié)構(gòu)、面積等不同的因素設(shè)置置換系數(shù)。舉個例子：90平米的老房子，在進(jìn)行棚戶區(qū)改造時，若是置換房屋，可能會發(fā)生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調(diào)系數(shù)，通常為1.x，然后在根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)，比如磚混、磚木、鋼混等不同結(jié)構(gòu)在設(shè)置一個系數(shù)，最后，可能還存在一個關(guān)于房屋置換的總系數(shù)，通常這些系數(shù)都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達(dá)到1：1。

3、房屋面積+人口的安置方式：

因棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶，可能遇到以“購房指標(biāo)”的形式，計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)安置。比如：家里每個安置人，可享多少平米的安置房購買指標(biāo)，再根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

(二)因法律對棚戶區(qū)改造的概念、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，無明確的規(guī)定，在實(shí)踐中，常會遇到，征收方將棚戶區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)、制定得十分混亂。同時，還存在著，以棚戶區(qū)改造的名義，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)、且補(bǔ)償不合理的情況。而拆遷戶要注意的是，無論是怎么計(jì)算，都要注意標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，具體如下：

1、國有土地上房屋(城市內(nèi)房屋，包括城中村的房屋)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。

(1)在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中：

第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級政府，對被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日，被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價(jià)格。

(2)2014年8月29日，最高法公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中，也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準(zhǔn)”。

雖然，各地在制定標(biāo)準(zhǔn)時，常會將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制定的特別復(fù)雜，但并不影響被征收人、按照此法計(jì)算自己的補(bǔ)償數(shù)額。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：此房屋(城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋)，雖屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可參照國有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，予以安置補(bǔ)償。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。