拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及方案，不知道的可以看看了

房屋拆遷中，一些被拆遷人都會(huì)咨詢我們拆遷律師一些問(wèn)題，我們收集了一下問(wèn)題，問(wèn)的最多的當(dāng)屬于“被拆遷人房屋要拆遷，但是不知道是什么樣的拆遷補(bǔ)償政策”到底該怎么辦？還有一些問(wèn)題是，部分地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還是按照幾年前的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，這樣是否合理合法？被拆遷人最關(guān)心的是拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，這也是關(guān)系到被拆遷人的直接經(jīng)濟(jì)利益。

補(bǔ)償原則-國(guó)有土地上房屋征收

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

也就是說(shuō)，對(duì)于國(guó)有土地上房屋被征收的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定原則主要有兩個(gè)，其一是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;其二是具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估定價(jià)。

要特別說(shuō)明的是，實(shí)踐中部分被征收房屋并沒有可依據(jù)的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格可以參考，該類情況下，確定拆遷補(bǔ)償時(shí)對(duì)評(píng)估結(jié)果的倚重性會(huì)更強(qiáng)，在該類情況下被拆遷人要尤其重視評(píng)估程序的合法性問(wèn)題以及評(píng)估結(jié)果是否準(zhǔn)確。

綜上所述，原則上國(guó)有土地上房屋征收最終補(bǔ)償價(jià)格的定價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)是在充分考慮分戶評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上參考房屋的市場(chǎng)交易價(jià)格，對(duì)房屋包括裝飾裝修補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、其他獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用進(jìn)行充分補(bǔ)償。另外對(duì)于營(yíng)業(yè)性用房還要給予充分的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

補(bǔ)償原則-集體土地房屋征收

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》中明確指出，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問(wèn)題，切實(shí)做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于集體土地征收和集體土地上房屋拆遷，最重要的一條原則性規(guī)定就是“被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低”。在這一基礎(chǔ)上，我們分別來(lái)看關(guān)于集體土地征收和房屋拆遷的原則性規(guī)定。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

也就是說(shuō)，根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，確定集體土地征收補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)主要是被征收土地的年產(chǎn)值，以及地方政府依據(jù)耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于集體土地上房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)的確定，由于集體土地上房屋的交易條件相對(duì)嚴(yán)格，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，難以找到可以作為參考的市場(chǎng)交易價(jià)格，實(shí)踐中重要在遵守《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定的前提下參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，根據(jù)地方性法規(guī)、規(guī)章進(jìn)一步確定。

具體補(bǔ)償公式

在了解了國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償與集體土地征收房屋拆遷補(bǔ)償原則性規(guī)定后，要帶大家進(jìn)一步明確我們?cè)撊绾斡?jì)算具體的拆遷補(bǔ)償。

國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償公式大致可以理解為，貨幣補(bǔ)償數(shù)額=房屋征收補(bǔ)償價(jià)格(參考評(píng)估結(jié)果和市場(chǎng)價(jià)格)+室內(nèi)裝修裝飾補(bǔ)償+搬遷費(fèi)補(bǔ)償+臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償(過(guò)渡費(fèi))+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償+其他獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償+產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)值(可能為負(fù)值)。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)值大家可以理解為由于補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償兩種，在以上公式的基礎(chǔ)上，根據(jù)被拆遷人具體選擇的具體補(bǔ)償方式可能出現(xiàn)在優(yōu)惠政策價(jià)格的基礎(chǔ)上部分或全部折算為安置房購(gòu)房款。

單純選擇產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式的情況下確定安置房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)置換比例，通常情況下如果安置房的地段等與被征收房屋類似的，面積置換比例不低于1:1，當(dāng)安置房與被征收房屋有較大差異時(shí)，置換面積的比例也有可能高于1:1。

集體土地征收補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成公式主要是，征地補(bǔ)償=土地補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償+安置補(bǔ)助費(fèi)+其他補(bǔ)償費(fèi)用。

其中地上附著物和青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償部分歸被征地農(nóng)民所有，安置補(bǔ)助費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式可能是貨幣補(bǔ)償也可能是社保等安置形式。土地補(bǔ)償費(fèi)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，被征地農(nóng)民根據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)村民會(huì)議確定的分配方案參與土地補(bǔ)償費(fèi)的分配，通常最終得到的該部分補(bǔ)償分配比例不少于百分之八十。

集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償公式一般為，拆遷補(bǔ)償數(shù)額=被拆遷房屋重置成新價(jià)+宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×合法宅基地面積+裝飾裝修補(bǔ)償+搬遷費(fèi)補(bǔ)償+補(bǔ)助費(fèi)+其他獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償

根據(jù)部分地方規(guī)定，有條件的地區(qū)可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行為被拆遷人審批宅基地冰補(bǔ)償重置成新價(jià)。另外，在被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)置換的補(bǔ)償方式時(shí)，根據(jù)具體征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容應(yīng)按照不低于1:1的置換比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換。

實(shí)踐中大家要套用公式具體計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額，還少不了三方面的重要依據(jù)，一是分戶評(píng)估報(bào)告;二是相關(guān)征收項(xiàng)目的具體征收補(bǔ)償方案;三是據(jù)以確定補(bǔ)償公式中所涉單價(jià)的確定依據(jù)，如地方性法規(guī)、規(guī)章，以及最新確定的片區(qū)價(jià)格等。

對(duì)于這部分資料信息，被拆遷人可以主要通過(guò)兩個(gè)途徑獲取，一是行政機(jī)關(guān)發(fā)布的相關(guān)征收公告和補(bǔ)償方案公告;二是地方國(guó)土資源部的官方網(wǎng)站的征地信息公開欄目。

在結(jié)合公式計(jì)算出大致的補(bǔ)償價(jià)格后，被拆遷人如果要在底線之上爭(zhēng)取更高的補(bǔ)償價(jià)格，更依賴于被拆遷人的談判技巧和對(duì)項(xiàng)目信息及其他相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步了解。