買賣違章建筑合同有效么？理性客觀的來分析下

近年來，隨著居民生活條件的極大改善、收入的明顯提高，更多的居民希望建造更寬敞的住房，用來改善自身的居住條件。除去法律意識淡薄和攀比心理，違章建筑層出不窮的重要原因還在于利益的驅(qū)使。房地產(chǎn)的利益空間，令很多人躍躍欲試，在不可能得到審批的情況下，通過建造投入少、違法成本低的房屋獲得更多的產(chǎn)出和收益，導(dǎo)致了更多違章建筑的出現(xiàn)。那么買賣違章建筑合同有效么？

案例：

A與B簽訂《買賣協(xié)議》，協(xié)議約定A將一處房屋以200萬的價格出賣給B。協(xié)議簽訂后，B支付全部價款，A向B交付房屋。在B使用房屋5年后，房屋被政府以屬于違章建筑為由拆除。房屋被拆除后，B向人民法院提起民事訴訟，主張因房屋為違章建筑，AB雙方簽訂的《買賣合同》屬于無效合同，要求A返還購房款并承擔由此產(chǎn)生的損失。

上述案例應(yīng)當首先解決違章建筑的界定問題，進而對A、B雙方簽訂的《買賣合同》效力問題進行分析，最終確定A、B雙方各自的責任。在此，就以上述案例為例，簡析涉違章建筑的買賣合同效力及其后續(xù)處理的問題。

1、關(guān)于違章建筑的界定問題

我國目前對于違章建筑并沒有具體明確的定義，只是散見于部分行政法規(guī)中。如《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除;《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第66條規(guī)定，建設(shè)單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設(shè)工程造價一倍以下的罰款：(一)未經(jīng)批準進行臨時建設(shè)的;(二)未按照批準內(nèi)容進行臨時建設(shè)的;(三)臨時建筑物、構(gòu)筑物超過批準期限不拆除的。

《中華人民共和國土地管理法》第83條規(guī)定，依照本法規(guī)定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔。

《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

根據(jù)以上行政法規(guī)的規(guī)定可知，違章建筑是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的建筑物。據(jù)此，違章建筑首先是建筑物，其次是因為建筑工程規(guī)劃許可證因素而“違章”。同時，根據(jù)上述規(guī)定可知，違章建筑的建設(shè)主體需承擔的法律責任有：停止建設(shè)、限期改正、限期拆除、沒收實物或者違法收入。根據(jù)上述行政法規(guī)的規(guī)定可以看出，違章建筑本身并不是必然拆除的建筑物，法律或行政法允許在補辦、改正、沒收等責任產(chǎn)生后，使違章建筑物變?yōu)楹戏ńㄖ?/p>

2、涉違章建筑的合同效力問題

1、物權(quán)行為理論中的區(qū)分原則

《中華人民共和國物權(quán)法》第15條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該條明確了我國物權(quán)行為認可區(qū)分原則。

區(qū)分原則，是指發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。區(qū)分原則是物權(quán)行為理論的基本原則之一，最先為德國民法所確立。根據(jù)物權(quán)行為理論的觀點，以物權(quán)變動為目的的法律行為應(yīng)當分解為“負擔行為”與“處分行為”。負擔行為是指民事主體向相對人承擔某種作為或者不作為義務(wù)的法律行為。如買賣合同中，出賣人須將買賣合同的標的物交付給買受人，則出賣人便為自己設(shè)立了一個交付行為的負擔。處分行為則是民事主體將自己的某種權(quán)利進行變更、轉(zhuǎn)讓或者拋棄等法律行為。如不動產(chǎn)交易中的出賣人辦理所有權(quán)變更手續(xù)。根據(jù)該理論，原因與結(jié)果是兩個法律事實，負擔行為與處分行為應(yīng)當予以區(qū)分。應(yīng)當根據(jù)其各自標準審查其各自的效力。

2、區(qū)分原則項下的涉違章建筑合同效力認定問題

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第15條的規(guī)定及上述理解，包括涉違章建筑在內(nèi)的所有合同，在審查合同是否有效時，應(yīng)當區(qū)分負擔行為與處分行為，審查合同本身是否合法，而不是標的物是否合法或處分行為能否履行。針對涉違章建筑的合同而言，該合同應(yīng)當為有效合同。理由如下：

《中華人民共和國合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。故上述合同應(yīng)當自成立時生效，該合同的生效并不取決于標的物是否合法。這里存在爭議的是，《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，在涉違章建筑的合同中，是否存在因“損害社會公共利益或違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”而無效的情況。

需要再次明確的是，審查是否違反合同法第52條的規(guī)定，審查的是合同，而不是合同標的物。即審查合同雙方當事人雙方意思表示或當事人約定的權(quán)利義務(wù)是否違反該條款，而不是審查標的物。物不是違反《中華人民共和國合同法》第52條的主體，當事人或行為才是違法主體。涉違章建筑的合同并不違反《中華人民共和國合同法》52條。本條規(guī)定前3項一般不存在爭議，關(guān)于后2項，在此分別予以討論。

社會公共利益，是指關(guān)系到全體社會成員或者社會不特定多數(shù)人的利益，主要包括社會公共秩序以及社會善良風(fēng)俗等。損害社會公共利益可以理解為損害公共秩序或善良風(fēng)俗。使用、買賣或租賃違章建筑的行為，雖然行為有可能受到法律的非議，但該行為并不是必然損害公共利益或者說雖然損害利益，但卻可以補正(相關(guān)規(guī)定允許違章建筑合法化)，故涉違章建筑的買賣合同不存在違反此條而無效的情況。

是否因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第14條規(guī)定：合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。根據(jù)此規(guī)定，應(yīng)審查違章建筑的交易行為是否違反效力性強制性規(guī)定。效力性強制性規(guī)定，是指效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。此類規(guī)范不僅旨在處罰違法之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強制規(guī)范的，才應(yīng)當認定合同無效。與效力性強制性規(guī)定相對應(yīng)的是管理性強制性規(guī)定。根據(jù)此種理解，法律或行政法規(guī)并沒有明確規(guī)定涉違章建筑的合同無效，而對于建筑物是否符合城市規(guī)劃的問題系屬一般行政法規(guī)法律的管理性規(guī)定，故因涉違章建筑的合同不違反強制性規(guī)定，亦不能認為合同無效。

3、涉違章建筑合同案件的處理

對于涉違章建筑的合同處理問題，根據(jù)司法被動性、行政權(quán)及司法權(quán)分開的原則，法院不應(yīng)當處理違章建筑的責任問題。法院只應(yīng)當審查當事人之間的爭議(原告的主張是否成立)。在處理上述案件時應(yīng)當認定合同有效。然后，根據(jù)當事人的主張，具體問題具體處理。如審查雙方當事人是否明知屬于違章建筑、是否存在違約行為、是否具有合同解除、無效(去除違章問題)等情況，作出判決。