在實(shí)際生活中,大多是房主自己進(jìn)行實(shí)際的經(jīng)營(yíng)行為,比如商業(yè)街商鋪、農(nóng)村臨街門市、帶門面的農(nóng)村臨街自建房等等。關(guān)于臨街商鋪的拆遷補(bǔ)償,商鋪拆遷不同于普通住宅拆遷,因?yàn)槠鋵?shí)際經(jīng)營(yíng),商鋪搬遷補(bǔ)償比普通住宅要高很多,首先就房屋價(jià)值來說,因商鋪通常位于市中心或商業(yè)繁華地段,其房屋價(jià)值比普通房屋價(jià)值高很多;其次由于用于實(shí)際經(jīng)營(yíng),補(bǔ)償項(xiàng)目除了房屋及土地補(bǔ)償、裝修裝潢損失補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等補(bǔ)償外,還包括停產(chǎn)停業(yè)等補(bǔ)償。
那么,在拆遷實(shí)踐中的商鋪是如何補(bǔ)償?shù)哪兀窟@個(gè)不是三言兩語就能說得清的,得根據(jù)實(shí)際情況綜合確定。下面就常見的幾種:
1、臨街商鋪拆遷
臨街商鋪主要是指道路主干道旁的門面商鋪。在實(shí)際生活中,大多是房主自己進(jìn)行實(shí)際的經(jīng)營(yíng)行為,比如商業(yè)街商鋪、農(nóng)村臨街門市、帶門面的農(nóng)村臨街自建房等等。關(guān)于臨街商鋪的拆遷補(bǔ)償:
(1)證照齊全并且取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照可以對(duì)外經(jīng)營(yíng),基本滿足了門面房的客觀要件,應(yīng)該參照門面房的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。
(2)沒有房產(chǎn)證和土地證;租賃的房屋或者租賃的土地自建的房屋,但是對(duì)外產(chǎn)生一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的行為,這個(gè)情況主要是按照你的經(jīng)營(yíng)情況來進(jìn)行補(bǔ)償。除了房屋的重置成新價(jià)對(duì)你產(chǎn)生的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為,也就是我們所講的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和停產(chǎn)停業(yè)損失可以給予一定的補(bǔ)償。
(3)完全租賃,房子是房東所建,然后租賃過來后適當(dāng)改造形成商鋪經(jīng)營(yíng)的形式,原則上是適當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償和室內(nèi)裝修附屬物的補(bǔ)償。
2、市場(chǎng)商鋪搬遷
市場(chǎng)商鋪指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇,有些是單層建筑,大多是多層建筑。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高,在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng),比如,圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。
市場(chǎng)類商鋪,大多數(shù)都是對(duì)外出租,很少有自己使用的。因此停產(chǎn)停業(yè)應(yīng)當(dāng)分為兩部分,一是商場(chǎng)、寫字樓及市場(chǎng)所有權(quán)人的停產(chǎn)停業(yè)損失;二是承租人的停產(chǎn)停業(yè)損失,裝修裝潢損失則一般補(bǔ)給承租人,其他的補(bǔ)償也按照損失的主體進(jìn)行補(bǔ)償。
3、社區(qū)商鋪拆遷
社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位,其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面可以直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè),但多數(shù)屬于鋪位形式。
對(duì)于商鋪補(bǔ)償,首先要看房屋規(guī)劃性質(zhì),如果是經(jīng)營(yíng)性的,那么應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償實(shí)際的停產(chǎn)停業(yè)損失;若房屋性質(zhì)是住宅的,那么也不是完全沒有停產(chǎn)停業(yè)損失,根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào))對(duì)“住改非”房屋的補(bǔ)償做出規(guī)定:對(duì)拆遷范圍內(nèi),產(chǎn)權(quán)為住宅,但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的手續(xù),各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。
4、交通設(shè)施商鋪搬遷
交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪,以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。
此類商鋪的補(bǔ)償,除了要看證件是否齊全和考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)年限、經(jīng)營(yíng)狀況之外,還要考慮內(nèi)部規(guī)定等要素。
在房屋征收過程中,房屋實(shí)際用途是確定補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù),大多數(shù)房屋的實(shí)際用途在登記薄中明確。
但實(shí)際生活中,還是有不少是沒有登記在房產(chǎn)證上的,對(duì)于這些情況被拆遷人千萬不能放棄爭(zhēng)取商鋪補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。若和拆遷方爭(zhēng)議不下,可以尋求專業(yè)律師的幫助。
商鋪和商住還是有很大區(qū)別的,例如土地使用周期和房屋產(chǎn)權(quán)證使用方式都不一樣,直接體現(xiàn)在于購買價(jià)格商鋪要高于普通住宅。根據(jù)《國有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第590號(hào)令相關(guān)法律規(guī)定,征收房屋首先,要看土地證、
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,拆遷中,對(duì)承租人的補(bǔ)償部分一般包括:1.裝修費(fèi)用的補(bǔ)償;2.搬遷費(fèi)—主要牽涉到異地安置時(shí)搬遷過程中的運(yùn)輸費(fèi)等;3.一次性停產(chǎn)停業(yè)損失—對(duì)于承租人來說,一般是
《土地管理法》第四十七條征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的
拆遷應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定:作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造
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