違章建筑簽訂的合同有效嗎？要認(rèn)清這個事實(shí)

違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。違章建筑的構(gòu)筑本身就違反了國家的法律、法規(guī)，其出售行為也是法律所禁止的。

關(guān)于違章建筑買賣合同的效力問題，理論上有三種觀點(diǎn):

1.合同無效說。該說認(rèn)為由于違章建筑違反了法律、行政性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，具有先天的違法性。因此，訂立的以違章建筑為標(biāo)的物的買賣合同也就因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而隨之無效。

2.合同效力待定說。該說認(rèn)為應(yīng)以違章建筑是否可以經(jīng)過補(bǔ)辦手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ闃?biāo)準(zhǔn)確定合同的效力。即在合同訂立之后，違章建筑的買賣合同因違章建筑的不確定狀態(tài)而處于效力待定狀態(tài)，如果違章建筑人依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，使違章建筑轉(zhuǎn)化為合法建筑，合同的效力得以補(bǔ)正而成為有效合同;相反如果不能通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)而改變違章建筑的違法狀態(tài)，合同就歸于無效。

3.合同有效說。該說認(rèn)為雖然違章建筑在公法上被否定，但當(dāng)事人在私法上訂立的違章建筑買賣合同效力應(yīng)不受影響，是有效的，理由在于買賣合同的債權(quán)效力取決于訂立該買賣合同是否符合生效要件，與出賣人的物權(quán)處分行為的效力無關(guān)。違章建筑的違法性不能阻卻買賣合同的有效成立，違章建筑由于先天的違法性導(dǎo)致無法進(jìn)行初始登記，這只是導(dǎo)致違章建筑的物權(quán)變動受到影響，卻不能影響買賣合同的效力。

根據(jù)相關(guān)判例，最高人民法院實(shí)際上是采用了合同效力待定的判定標(biāo)準(zhǔn)。那么，什么情況下違章建筑買賣合同有效，什么情況下又無效呢？

最高人民法院的這一觀點(diǎn)，在《物權(quán)法》上其實(shí)已經(jīng)有明確的規(guī)定。我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力可見，關(guān)于物權(quán)變動登記的規(guī)定，我國物權(quán)法實(shí)質(zhì)上是采取以登記要件主義為一般原則，登記對抗作為特別例外的規(guī)定。

因此，合同當(dāng)事人無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記并不會導(dǎo)致違章建筑買賣合同必然無效。效力待定合同是一種效力不確定的合同，但它并沒有違反強(qiáng)制性的規(guī)定和社會公共利益，因而法律對這種合同并不實(shí)行國家干預(yù)，強(qiáng)行使其無效，而是把選擇合同是否有效的權(quán)利賦予當(dāng)事人和真正權(quán)力人，體現(xiàn)了合同自由和私法自治的精神，也貫徹了鼓勵交易的原則。

在違章建筑買賣合同中，合同的效力取決于違章建筑人補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)這一特定事實(shí)，即只要合同訂立之后，違章建筑人依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違章建筑就從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，則合同應(yīng)歸于無效。也就是說，程序違建的買賣合同在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)使其成為合法建筑后，合同效力從待定轉(zhuǎn)為有效，而實(shí)質(zhì)違建的買賣合同則無效。