政府強(qiáng)拆違建房怎么辦？多一個(gè)心眼總是好的

現(xiàn)階段的征地拆遷過程中，以拆違代拆遷已經(jīng)成為了非常普遍的一種拆遷方式。眾所周知，所謂拆違，即是房屋被認(rèn)定為違法建筑后強(qiáng)制拆除。實(shí)際上，違法建筑不是說認(rèn)定就認(rèn)定的，而且即使認(rèn)定為違法建筑，也不是隨便就能拆除的。法律對(duì)違法建筑的認(rèn)定及拆除程序作出了明確規(guī)定，拆違需要嚴(yán)格遵守一定的程序，任何一個(gè)環(huán)節(jié)不合法整個(gè)強(qiáng)拆決定及行為都是不合法的。在此，從以下幾方面對(duì)強(qiáng)拆違法建筑相關(guān)的法律知識(shí)點(diǎn)做一下梳理和普及。

一、想強(qiáng)拆必須先將房屋認(rèn)定為違法建筑，而違建不是說認(rèn)定就能認(rèn)定的。

強(qiáng)拆分為“行政強(qiáng)拆”與“司法強(qiáng)拆”，行政強(qiáng)拆一般針對(duì)的是違法建筑，司法強(qiáng)拆一般針對(duì)的是合法建筑。在這里提到的強(qiáng)拆是指針對(duì)違法建筑的行政強(qiáng)拆。

從實(shí)體上來看，我們通常理解的違法建筑是指沒有取得建設(shè)工程或鄉(xiāng)、村規(guī)劃許可證或者違反規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容而建設(shè)的建筑。需要明確的是，不能僅以此點(diǎn)來作為認(rèn)定違法建筑的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要審查涉案房屋是否存在“歷史遺留問題”前些天我講解過歷史遺留房屋怎樣認(rèn)定確權(quán)？，所以這里只簡單介紹一下：

是否列入了當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)？建設(shè)房屋時(shí)是否有審批要求等等。實(shí)務(wù)操作中有很多房屋建造年代比較久遠(yuǎn)，甚至當(dāng)時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃法還沒有出臺(tái)，或者出臺(tái)初期因相關(guān)行政主管部門法律意識(shí)淡薄，執(zhí)法相對(duì)滯后等導(dǎo)致相關(guān)的法律手續(xù)并不完備。在這些情況下，不區(qū)分原因，一律以沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由認(rèn)定為違法建筑即是不合理的。

從程序上來看，違法建筑的認(rèn)定是有明確的法律規(guī)定，至少需要立案、調(diào)查、聽證、討論等十步程序。不管是實(shí)體上還是程序上任何一點(diǎn)不符合法律規(guī)定都會(huì)導(dǎo)致違法建筑認(rèn)定不合法。

二、違法建筑認(rèn)定后的《限期拆除決定書》是強(qiáng)拆的主要依據(jù)，這階段必須做的事是提起復(fù)議、訴訟。

實(shí)務(wù)過程中，對(duì)于“限期拆除”可能會(huì)出現(xiàn)叫法上有細(xì)微差別的情況，如：責(zé)令拆除、拆除通知等，但是本質(zhì)上都是一樣的。當(dāng)然，認(rèn)定為違法建筑后是否就一定要被限期拆除呢？答案是否定的。針對(duì)違法建筑可以有多種處理方式，如罰款，限期改正消除影響等，但征收拆遷過程中，大多數(shù)都會(huì)采取限期拆除的方式，而忽略了其它方式。

收到限期拆除決定后，有一個(gè)必須要做的事特別重要，即提起復(fù)議、訴訟！因?yàn)樘崞饛?fù)議、訴訟相當(dāng)于通過法律手段維權(quán)的一個(gè)敲門磚，不啟動(dòng)這些程序，法律救濟(jì)手段無從談起。是否屬于違法建筑、是否應(yīng)被強(qiáng)制拆除、強(qiáng)制拆除作出程序是否違法等是需要在訴訟程序過程中通過雙方舉證、質(zhì)證來判定的。提起復(fù)議、訴訟相當(dāng)于對(duì)行政機(jī)關(guān)限期拆除決定的一種異議，而且復(fù)議、訴訟有一定的期限限制，復(fù)議期限60日，訴訟期限6個(gè)月，法定期限內(nèi)未提起，將從程序上失去通過法律手段維護(hù)自己合法權(quán)利的機(jī)會(huì)。

三、向強(qiáng)拆更近一步的《催告書》，必須符合一定條件的情況下才能作出。

在限期拆除決定作出后，行政相對(duì)人如果沒有采取相關(guān)的法律救濟(jì)手段又不自行拆除的，行政執(zhí)行部門會(huì)作出一個(gè)催告書，催告被拆遷人在一定合理期限內(nèi)拆除房屋。也就是說催告書的作出需要符合兩個(gè)條件：第一，行政相對(duì)人收到限期拆除通知后于法定期限內(nèi)未提出復(fù)議或上訴;第二，催告書通知限拆的時(shí)間應(yīng)該是合理的。實(shí)務(wù)中會(huì)出現(xiàn)催告限拆只給一兩天時(shí)間的情況，在這么短的時(shí)間內(nèi)要求完成搬家騰房是非常不合理。一旦進(jìn)入催告階段，被拆遷人可以進(jìn)行陳述和申辯，說明自己不自行拆除的原因。

在此，需要再次強(qiáng)調(diào)提起復(fù)議、訴訟的重要性，只有提起該程序，才能有效避免催告書的作出。當(dāng)然，如何提起復(fù)議、訴訟？何時(shí)提起？是先復(fù)議后訴訟還是直接訴訟？這些都是有一定技巧的，需要根據(jù)不同的案件情況靈活掌握，不能一概而論，提起時(shí)間和方式在一定程度上來說也是制勝的關(guān)鍵，但不能超過法定期限提起是必須死守的底線。

四、誰有權(quán)強(qiáng)拆大有學(xué)問，執(zhí)行錯(cuò)了必然違法。

這主要分為兩種情況：

未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行的建設(shè)。這種情況下，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府既是作出限期拆除決定的主體又是直接實(shí)施強(qiáng)制拆除活動(dòng)的主體。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門是作出限期拆除的主體，而對(duì)于直接實(shí)施強(qiáng)制拆除活動(dòng)的主體，須由縣級(jí)以上地方人民政府“責(zé)成有關(guān)部門”組織實(shí)施。此處的“有關(guān)部門”實(shí)踐中有各種情形，如城市管理局、綜合執(zhí)法局、執(zhí)法大隊(duì)乃至少數(shù)地方公安部門參與共同組織實(shí)施;此處的“責(zé)成”程序?qū)嵺`中也各有不同，有的以規(guī)范性文件加以明確，有的表現(xiàn)為內(nèi)部行政程序，有的直接以政府名義催告當(dāng)事人或者作出帶有責(zé)成內(nèi)容的強(qiáng)制執(zhí)行決定，等等。

需明確的是，行政機(jī)關(guān)作出的強(qiáng)制拆除決定具有可訴性。在訴訟過程中，可視案件不同情況將縣級(jí)以上人民政府作為被告，或者將縣級(jí)以上人民政府與被責(zé)成部門列為共同被告。

五、強(qiáng)拆行為同樣可訴，電話報(bào)警未必如你想像那樣無效。

這里的強(qiáng)拆行為指的是強(qiáng)制拆除的實(shí)施行為。律師已在多篇文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)了遇強(qiáng)拆報(bào)警的重要性，仍有不少網(wǎng)民固執(zhí)的留言說“報(bào)警沒用”。在此再次重申，報(bào)不報(bào)警與出不出警是兩碼事，不出警是警察失職，不報(bào)警是被強(qiáng)拆人失誤。在一定程度上，報(bào)警未必有效，但一定有用。通過錄音錄像證明強(qiáng)拆事實(shí)等固定證據(jù)將會(huì)在日后的訴訟維權(quán)過程中起到事半功倍的作用。

在強(qiáng)拆過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)施主體不適格、擅自擴(kuò)大執(zhí)行范圍、未采取登記封存措施、夜間或節(jié)假日強(qiáng)拆等違法行為。作為區(qū)別于強(qiáng)拆決定的強(qiáng)拆行為具有可訴性。但需要注意的是，此時(shí)的訴訟只能針對(duì)強(qiáng)拆執(zhí)行行為本身的合法性，而不涉及之前的限期拆除、強(qiáng)制執(zhí)行決定。

綜上，看似簡單的違法建筑強(qiáng)拆問題實(shí)際上法律規(guī)定非常復(fù)雜，看似“合理合法”的強(qiáng)拆決定也并非如被拆遷戶想像的那樣堅(jiān)不可催。只要處處留心，多學(xué)習(xí)掌握些基本的違建知識(shí)，學(xué)會(huì)拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)利，識(shí)破“拆違”陷阱并非難事。