政府強拆違建房怎么辦？多一個心眼總是好的

現(xiàn)階段的征地拆遷過程中，以拆違代拆遷已經(jīng)成為了非常普遍的一種拆遷方式。眾所周知，所謂拆違，即是房屋被認定為違法建筑后強制拆除。實際上，違法建筑不是說認定就認定的，而且即使認定為違法建筑，也不是隨便就能拆除的。法律對違法建筑的認定及拆除程序作出了明確規(guī)定，拆違需要嚴格遵守一定的程序，任何一個環(huán)節(jié)不合法整個強拆決定及行為都是不合法的。在此，從以下幾方面對強拆違法建筑相關(guān)的法律知識點做一下梳理和普及。

一、想強拆必須先將房屋認定為違法建筑，而違建不是說認定就能認定的。

強拆分為“行政強拆”與“司法強拆”，行政強拆一般針對的是違法建筑，司法強拆一般針對的是合法建筑。在這里提到的強拆是指針對違法建筑的行政強拆。

從實體上來看，我們通常理解的違法建筑是指沒有取得建設(shè)工程或鄉(xiāng)、村規(guī)劃許可證或者違反規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容而建設(shè)的建筑。需要明確的是，不能僅以此點來作為認定違法建筑的唯一標準，還要審查涉案房屋是否存在“歷史遺留問題”前些天我講解過歷史遺留房屋怎樣認定確權(quán)？，所以這里只簡單介紹一下：

是否列入了當?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)？建設(shè)房屋時是否有審批要求等等。實務(wù)操作中有很多房屋建造年代比較久遠，甚至當時城鄉(xiāng)規(guī)劃法還沒有出臺，或者出臺初期因相關(guān)行政主管部門法律意識淡薄，執(zhí)法相對滯后等導致相關(guān)的法律手續(xù)并不完備。在這些情況下，不區(qū)分原因，一律以沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由認定為違法建筑即是不合理的。

從程序上來看，違法建筑的認定是有明確的法律規(guī)定，至少需要立案、調(diào)查、聽證、討論等十步程序。不管是實體上還是程序上任何一點不符合法律規(guī)定都會導致違法建筑認定不合法。

二、違法建筑認定后的《限期拆除決定書》是強拆的主要依據(jù)，這階段必須做的事是提起復議、訴訟。

實務(wù)過程中，對于“限期拆除”可能會出現(xiàn)叫法上有細微差別的情況，如：責令拆除、拆除通知等，但是本質(zhì)上都是一樣的。當然，認定為違法建筑后是否就一定要被限期拆除呢？答案是否定的。針對違法建筑可以有多種處理方式，如罰款，限期改正消除影響等，但征收拆遷過程中，大多數(shù)都會采取限期拆除的方式，而忽略了其它方式。

收到限期拆除決定后，有一個必須要做的事特別重要，即提起復議、訴訟！因為提起復議、訴訟相當于通過法律手段維權(quán)的一個敲門磚，不啟動這些程序，法律救濟手段無從談起。是否屬于違法建筑、是否應(yīng)被強制拆除、強制拆除作出程序是否違法等是需要在訴訟程序過程中通過雙方舉證、質(zhì)證來判定的。提起復議、訴訟相當于對行政機關(guān)限期拆除決定的一種異議，而且復議、訴訟有一定的期限限制，復議期限60日，訴訟期限6個月，法定期限內(nèi)未提起，將從程序上失去通過法律手段維護自己合法權(quán)利的機會。

三、向強拆更近一步的《催告書》，必須符合一定條件的情況下才能作出。

在限期拆除決定作出后，行政相對人如果沒有采取相關(guān)的法律救濟手段又不自行拆除的，行政執(zhí)行部門會作出一個催告書，催告被拆遷人在一定合理期限內(nèi)拆除房屋。也就是說催告書的作出需要符合兩個條件：第一，行政相對人收到限期拆除通知后于法定期限內(nèi)未提出復議或上訴;第二，催告書通知限拆的時間應(yīng)該是合理的。實務(wù)中會出現(xiàn)催告限拆只給一兩天時間的情況，在這么短的時間內(nèi)要求完成搬家騰房是非常不合理。一旦進入催告階段，被拆遷人可以進行陳述和申辯，說明自己不自行拆除的原因。

在此，需要再次強調(diào)提起復議、訴訟的重要性，只有提起該程序，才能有效避免催告書的作出。當然，如何提起復議、訴訟？何時提起？是先復議后訴訟還是直接訴訟？這些都是有一定技巧的，需要根據(jù)不同的案件情況靈活掌握，不能一概而論，提起時間和方式在一定程度上來說也是制勝的關(guān)鍵，但不能超過法定期限提起是必須死守的底線。

四、誰有權(quán)強拆大有學問，執(zhí)行錯了必然違法。

這主要分為兩種情況：

未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行的建設(shè)。這種情況下，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府既是作出限期拆除決定的主體又是直接實施強制拆除活動的主體。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門是作出限期拆除的主體，而對于直接實施強制拆除活動的主體，須由縣級以上地方人民政府“責成有關(guān)部門”組織實施。此處的“有關(guān)部門”實踐中有各種情形，如城市管理局、綜合執(zhí)法局、執(zhí)法大隊乃至少數(shù)地方公安部門參與共同組織實施;此處的“責成”程序?qū)嵺`中也各有不同，有的以規(guī)范性文件加以明確，有的表現(xiàn)為內(nèi)部行政程序，有的直接以政府名義催告當事人或者作出帶有責成內(nèi)容的強制執(zhí)行決定，等等。

需明確的是，行政機關(guān)作出的強制拆除決定具有可訴性。在訴訟過程中，可視案件不同情況將縣級以上人民政府作為被告，或者將縣級以上人民政府與被責成部門列為共同被告。

五、強拆行為同樣可訴，電話報警未必如你想像那樣無效。

這里的強拆行為指的是強制拆除的實施行為。律師已在多篇文章中反復強調(diào)了遇強拆報警的重要性，仍有不少網(wǎng)民固執(zhí)的留言說“報警沒用”。在此再次重申，報不報警與出不出警是兩碼事，不出警是警察失職，不報警是被強拆人失誤。在一定程度上，報警未必有效，但一定有用。通過錄音錄像證明強拆事實等固定證據(jù)將會在日后的訴訟維權(quán)過程中起到事半功倍的作用。

在強拆過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)實施主體不適格、擅自擴大執(zhí)行范圍、未采取登記封存措施、夜間或節(jié)假日強拆等違法行為。作為區(qū)別于強拆決定的強拆行為具有可訴性。但需要注意的是，此時的訴訟只能針對強拆執(zhí)行行為本身的合法性，而不涉及之前的限期拆除、強制執(zhí)行決定。

綜上，看似簡單的違法建筑強拆問題實際上法律規(guī)定非常復雜，看似“合理合法”的強拆決定也并非如被拆遷戶想像的那樣堅不可催。只要處處留心，多學習掌握些基本的違建知識，學會拿起法律武器維護自己的合法權(quán)利，識破“拆違”陷阱并非難事。