商業(yè)用房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，涉及到這些方方面面

商業(yè)用房拆遷對于房主來說，是重要固定資產(chǎn)以及理財項目，商用房屋拆遷是否能拿到合法合理的補償直接關(guān)系到房主之后的財務(wù)狀況。因此，了解商用房屋的拆遷補償項目對于房主來說是一門必修課。這要是萬一哪天被征收要拆遷了呢？

商業(yè)用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。

相關(guān)法律知識：

《國有土地上房屋征收與補償條例》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民機關(guān)。

市、縣級人民機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條市、縣級人民機關(guān)應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十二條市、縣級人民機關(guān)作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)機關(guān)常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

第十三條市、縣級人民機關(guān)作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

市、縣級人民機關(guān)及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第十四條被征收人對市、縣級人民機關(guān)作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

商業(yè)用房拆遷流程

1、確定征收范圍

市、縣機關(guān)在作出征收決定前，要組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等有關(guān)部門對征收范圍進行審查，摸清征收范圍內(nèi)的建筑、居民、環(huán)境等社會情況與民情，并進行相關(guān)比較。

2、擬定征收方案

在作出征收決定前，市、縣人民機關(guān)需要由房屋征收部門擬定一份征收補償方案。細分為征收方案與補償方案，包括征收的理由、補償?shù)姆绞綐?biāo)準(zhǔn)、補償?shù)穆鋵嵉戎T多方面。

3、論證征收補償方案與聽證

在房屋征收過程中，機關(guān)每個涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽證，以廣泛聽取，充分吸收各方面意見，意見采納情況及其理由要以適當(dāng)形式反饋或者公布。機關(guān)每個涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請聽證的權(quán)利。其次是對于征收補償方案應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證。論證應(yīng)該從征收的內(nèi)容和合法性兩個方面進行。

4、對征收補償方案征求公眾意見

對于征收補償方案，機關(guān)應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。征求意見前應(yīng)當(dāng)公布征收補償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能夠知曉，如舉辦座談會等;征求意見的期限不少于三十日。這里的“公眾”，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害關(guān)系人、律師以及專家等在內(nèi)的所有社會公眾。

5、修改征收補償方案

征收補償方案的修改有兩種情況：一是針對征收補償方案征求公眾意見后，市、縣級人民機關(guān)結(jié)合公眾意見對征收補償方案進行修改，修改完成后，市、縣級人民機關(guān)應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況和補償方案的修改情況及時公布。二是舉行聽證會后根據(jù)聽證會的情況修改征收補償方案。

6、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

機關(guān)任何的決策和實施都貫穿著一定的風(fēng)險，征收與群眾利益息息相關(guān)，如果不進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估就有可能繼續(xù)陷入強拆的惡性循環(huán)里，機關(guān)需要進行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟等方面的風(fēng)險評估，這有利于選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補償方案提供依據(jù)，最大限度地保障被征收人的利益。

7、機關(guān)常務(wù)會議討論

如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過機關(guān)常務(wù)會議討論。公民的利益要慎重對待，法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對待。由此，如果涉及的被征收人數(shù)量較多，而作出征收決定前沒有經(jīng)過機關(guān)常務(wù)會議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項目，也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限，民主決策。

8、落實征收補償費用

作出房屋征收決定前，行政機關(guān)對于征收補償費用應(yīng)當(dāng)有所了解和研究，在討論決定征收時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。

9、公告與進場

作出房屋征收決定后，要依法公告，公告一般張貼于征收范圍內(nèi)以及周圍較為醒目的地點，也可以通過報紙、電視等新聞媒體予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)該包括征收范圍、征收目的、實施單位、補償方案、行政復(fù)議、行政訴訟等救濟方式，然后就可以委托實施單位進場開展工作。

10、宣傳解釋工作

市、縣級人民機關(guān)及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。因為在房屋征收的同時，國有土地使用權(quán)要同時收回，因此國有土地管理部門同樣應(yīng)該做好宣傳解釋工作。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》的明確規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。”

《國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第32條規(guī)定：“征收個人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營性用房使用的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋給予征收補償。但本辦法公布前，住宅已作為商業(yè)門面使用，且以該住宅為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，對其實際用于經(jīng)營的部分可以給予適當(dāng)補助助，補助標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過商業(yè)門面與住宅房屋市場評估差價的50%，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民行政機關(guān)制定。”