集體房屋土地征收怎么補(bǔ)償？基本是按這個標(biāo)準(zhǔn)來

眾所周知，對處于城市之中的國有土地上房屋的征收補(bǔ)償，依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。而在征收涉及農(nóng)村集體土地上的房屋時，則因沒有相對應(yīng)的行政法規(guī)的規(guī)定而顯得模糊、不明確起來。那么，集體土地上的房屋在面臨土地征收時究竟會有何種補(bǔ)償結(jié)果呢？

1.土地補(bǔ)償費+安置補(bǔ)助費+地上附著物及青苗補(bǔ)償費

這一模式來源于《土地管理法》《土地管理法實施條例》的規(guī)定。它是農(nóng)村集體土地征收領(lǐng)域最初的補(bǔ)償模式。《土地管理法》第四十七條中，規(guī)定了土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的計算標(biāo)準(zhǔn)。

《土地管理法》頒布實施多年，隨著社會發(fā)展、生活成本提高，這三類征地補(bǔ)償費用逐漸無法保持農(nóng)民原有的生活水平。于是，原國土資源部在2004年發(fā)布《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》。增加了制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價的規(guī)定，解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題。不過，這并不能規(guī)范對宅基地上房屋的補(bǔ)償。

法律規(guī)定，地上附著物及青苗的補(bǔ)償費，由省、自治區(qū)、直轄市自行規(guī)定。在這一模式中，宅基地上房屋，有可能只被視作地上附著物給予補(bǔ)償。

例如，濟(jì)南市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集體土地上住宅征收拆遷安置補(bǔ)償工作的通知》中，明確規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行征地拆遷一戶一宅安置政策。以宅基地面積作為安置依據(jù)的房屋征收拆遷時，按照現(xiàn)行征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。有合法房產(chǎn)證的，以證載面積為準(zhǔn)給予補(bǔ)償;無合法房產(chǎn)證的，由各區(qū)政府依法依規(guī)組織認(rèn)定房屋建筑面積，最高不得超過260平方米，超出部分一律不予補(bǔ)償。

2.宅基地區(qū)位補(bǔ)償價+房屋重置成新價

2011年，中紀(jì)委、監(jiān)察部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》。

該《通知》提出，房屋拆遷要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(590號令)的精神執(zhí)行。

宅基地上房屋在建設(shè)時，農(nóng)民投入了大量資金成本。如果將耕地的地上附著物與農(nóng)民居住的房屋完全劃等號，肯定不符合公平合理的征收補(bǔ)償原則。

宅基地上房屋歸建房的農(nóng)民所有。宅基地雖然歸屬村集體所有，但使用權(quán)在農(nóng)民手中。所以，征收宅基地上房屋，不應(yīng)只補(bǔ)償失去房屋的損失，也應(yīng)對農(nóng)民失去的宅基地給予補(bǔ)償。

例如，《北京市集體土地上房屋拆遷管理辦法》(即“124號令”，現(xiàn)行有效且一直在普遍適用)將宅基地征收拆遷補(bǔ)償方式設(shè)置為貨幣補(bǔ)償、房屋安置、有條件的地區(qū)另行審批宅基地3種。

《管理辦法》第十四條規(guī)定，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》中提供了這一補(bǔ)償模式的計算公式。

房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

當(dāng)前，已有許多地區(qū)的地方規(guī)定認(rèn)可了這一補(bǔ)償模式。區(qū)分開普通地上附著物與非住宅房屋，比單一模糊的地上附著物概念，更能保證被征地農(nóng)民的生活質(zhì)量。農(nóng)民朋友想要知道自己所涉項目對宅基地房屋的補(bǔ)償，還要多多了解自己所在地區(qū)的政策。