宅基地流轉(zhuǎn)最新政策，大概的來解讀下

這些年來城市的房?jī)r(jià)水漲船高，讓不少人背上了昂貴的債務(wù)，成了“房奴”。與此同時(shí)呢，農(nóng)村土地卻是被荒廢的越來越多。怎樣把農(nóng)村土地更好地利用起來，讓農(nóng)村土地發(fā)揮更大的價(jià)值也是國(guó)家一直在關(guān)心的問題。其實(shí)土地流轉(zhuǎn)就是一個(gè)突破口，把宅基地租出去，讓土地生錢農(nóng)民賺錢是一舉兩得的好事。國(guó)家關(guān)于宅基地的流轉(zhuǎn)方面政策是怎樣的呢？

2019年4月，中辦、國(guó)辦印發(fā)了《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》，并正式實(shí)施?！吨笇?dǎo)意見》中對(duì)承包地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”及開放經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、抵押提出了落實(shí)要求，同時(shí)明確了宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的探索方向。

那么，承包土地和宅基地長(zhǎng)期以來的“兩權(quán)分離”格局都將發(fā)生重大變化。從“兩權(quán)”到“三權(quán)”的變動(dòng)，引起了很多農(nóng)民朋友的擔(dān)憂。這樣的細(xì)化分權(quán)，對(duì)于農(nóng)村和農(nóng)民、農(nóng)房?jī)r(jià)格、農(nóng)村房屋征地拆遷來說，具體會(huì)帶來什么影響呢？

首先我們得先搞懂宅基地三權(quán)分置到底是什么意思？

農(nóng)民朋友們都知道，自1949年以來，宅基地政策已經(jīng)發(fā)生了兩次重要的變革。第一次是從起初的宅基地私有并可自由買賣租賃，轉(zhuǎn)向宅基地集體所有，不得私自流轉(zhuǎn)。第二次變革后，宅基地所有權(quán)仍歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但使用權(quán)放寬到可在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間受限流轉(zhuǎn)。這項(xiàng)土地管理政策一直延續(xù)至今。

如今《指導(dǎo)意見》明確的改革方向，是將原來的兩權(quán)進(jìn)一步細(xì)化為三權(quán)，所有權(quán)不變?nèi)詺w集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但將進(jìn)一步完成確權(quán)工作。同時(shí)將成員資格權(quán)與使用權(quán)進(jìn)一步分離，并適度放寬使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制。這樣一來，其實(shí)三權(quán)分置可以簡(jiǎn)單理解為，宅基地的所有權(quán)進(jìn)一步得到明確，使用權(quán)的用益屬性更加突出，從只能自己用，變成可以通過被放寬的流轉(zhuǎn)條件取得收益。

同時(shí)為了穩(wěn)定保障農(nóng)民朋友的基本居住需要，單獨(dú)為農(nóng)民設(shè)立基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而取得的資格權(quán)。

其次，宅基地三權(quán)分置能給農(nóng)民帶來什么實(shí)際好處？

《指導(dǎo)意見》中明確，要“保證自然人、法人和非法人組織等各類市場(chǎng)主體依法平等使用自然資源資產(chǎn)、公開公平公正參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同等受到法律保護(hù)”。也就是說，三權(quán)分置的推進(jìn)，建立在農(nóng)民更靈活、平等地基于其享有的自然資源資產(chǎn)權(quán)益，獲得法律保護(hù)的收益的基礎(chǔ)上。

宅基地三權(quán)分置后，可以基于宅基地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)，也就是說，農(nóng)民朋友們就可以通過抵押貸款的方式獲得初始資本，實(shí)際上是農(nóng)民朋友們基于宅基地使用權(quán)享有的權(quán)益得到了完善。

同時(shí)，2018年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村整形戰(zhàn)略的意見》發(fā)布后，山東省響應(yīng)國(guó)家政策發(fā)布了《關(guān)于開展農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的實(shí)施意見》，提出了“留權(quán)不留地”的探索意見。實(shí)際上農(nóng)民朋友們可以理解為，如果農(nóng)民朋友們想要進(jìn)城務(wù)工買房，不會(huì)直接喪失宅基地資格權(quán)，農(nóng)民朋友們?nèi)杂谢剞r(nóng)村的退路。

而宅基地使用權(quán)適度放活后，農(nóng)民可以基于宅基地權(quán)利取得多方面收益，無論是將使用權(quán)出租，還是自己從事創(chuàng)新性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都會(huì)使宅基地的附加價(jià)值更高，宅基地以后會(huì)“更值錢”。